대전지방법원 2024타경261. 공주시 웅진동 웅진예미지 101동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 강창규이며, 2020.06.05. 거래가 169,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 123,420,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 후순위 권리와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가 143,500,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 204,330,833원, 최신 거래는 2026.08 209,400,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진절골3길 38, 101동 11층1101호 (웅진동,웅진예미지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.7736㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 11층 |
| 소유자 | 강창규 · 2020.06.05. 소유권이전 · 거래가 169,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 115,392,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후를 본다
말소기준권리는 2020.06.05. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 123,420,000원입니다. 2017.08.02. 설정됐던 주식회사우리은행 근저당권 110,000,000원은 2020.06.05. 해지로 말소됐습니다. 2021.08.25. 설정된 주식회사상상인플러스저축은행 근저당권 114,000,000원은 2023.09.04. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024.02.15. 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정도 기준권리 이후에 위치합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 70.2%
공주금성백조예미지 동일 평형의 최근 거래는 2026.01부터 2026.08까지 12건이며, 최근 12개월 평균은 204,330,833원입니다. 실거래 최저는 184,350,000원, 최고는 213,350,000원, 최신 거래는 2026.08 209,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.77㎡ | 6 | 209,400,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 204,370,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 6 | 194,350,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 13 | 213,350,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 206,350,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 3 | 201,400,000원 |
| 2026.04 | 59.77㎡ | 11 | 211,350,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 4 | 207,350,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 8 | 208,350,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 13 | 204,350,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 13 | 184,350,000원 |
| 평균 | 59.7736㎡ | 12건 | 204,330,833원 |
현재 최저매각가 143,500,000원은 최근 12개월 평균 204,330,833원의 70.2%입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이므로, 이 시나리오에서 실질취득 기준금액은 143,500,000원입니다. 최신 거래 209,400,000원과 실거래 최저 184,350,000원보다도 낮은 최저가가 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 123,420,000원 | 123,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,271,000원 |
현재 회차 시나리오에서는 주식회사국민은행 채권최고액 123,420,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,271,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 123,420,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 25,176,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 54,770,670원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 웅진동 웅진예미지 단지 내 아파트로, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·미개발농지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 북동측 문화회관 주변에는 공주의료원·금성여자고등학교·시립도서관·시민운동장·송산리고분군·공주박물관 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진입이 가능하고, 제반 편익시설 및 노선버스 정류장과의 거리·편익성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 아파트 8개동, 423세대 규모이며 공주금성백조예미지의 준공일은 2017-04-27입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·자연경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 346,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 143,500,000원과 최근 12개월 평균 204,330,833원, 최신 거래 209,400,000원을 함께 비교하세요.
- 인수금 확인. 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 원본 기준으로 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 2021.08.25. 근저당권과 2023.09.04. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여금과 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 한 차례 조정됐다
이 사건의 말소기준권리는 2020.06.05. 주식회사국민은행 근저당권 123,420,000원이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰돼 143,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 204,330,833원의 70.2%입니다. 다만 감정평가 요항상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단의 핵심은 등기상 권리보다 점유관계 원본 확인과 실제 응찰가 관리입니다.
