대전지방법원 2024타경261. 공주시 웅진동 ‘웅진예미지’ 101동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 강창규이고, 2020.06.05. 소유권이전 당시 거래가액은 169,400,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 123,420,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 권리만큼이나 무난합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 205,000,000원이고 아직 0회 유찰입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 206,133,333원, 최신 거래는 2026.07. 213,350,000원입니다. 따라서 최저가는 최근 12개월 평균의 99.5%로, 신건부터 최근 실거래 시세와 거의 같은 가격대에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진절골3길 38, 101동 11층1101호 (웅진동,웅진예미지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 공동주택 중 11층 1101호 · 아파트로 이용중 |
| 동일 평형 기준 | 59.7736㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 단지 | 공주금성백조예미지 · 423세대 · 2017.04.27. |
| 소유자 | 강창규 (2020.06.05. 거래가액 169,400,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 115,392,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2017.08.02. 우리은행 근저당권 110,000,000원이 설정됐으나 2020.06.05. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 강창규에게 소유권이전이 이뤄졌고 국민은행 근저당권 123,420,000원이 새로 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2021.08.25. 상상인플러스저축은행 근저당 114,000,000원이 설정됐고 2023.09.04. 한국자산관리공사로 근저당권이 이전된 이력이 있습니다. 해당 근저당 설정등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
2024.02.15.에는 국민은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐으며 이는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 국민은행 근저당권에 123,420,000원이 배당되고 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 205,000,000원은 최근 평균의 99.5%
공주금성백조예미지 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 206,133,333원이고, 최저 거래는 184,350,000원, 최고 거래는 219,050,000원입니다. 대상과 같은 11층의 2026.04. 거래도 211,350,000원에 신고돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.77㎡ | 13 | 213,350,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 206,350,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 3 | 201,400,000원 |
| 2026.04 | 59.77㎡ | 11 | 211,350,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 4 | 207,350,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 8 | 208,350,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 13 | 204,350,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 13 | 184,350,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 3 | 204,350,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 10 | 206,350,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 8 | 219,050,000원 |
| 평균 | 59.7736㎡ | 12건 | 206,133,333원 |
현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 206,133,333원의 99.5%입니다. 최신 2026.07. 거래 213,350,000원과 2026.04. 11층 거래 211,350,000원보다도 낮습니다. 반면 실거래 최저 184,350,000원보다는 높기 때문에 신건 가격을 ‘압도적 할인’으로 해석하기보다는 최근 실거래 범위 안의 시세권 가격으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 123,420,000원 | 123,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,910,000원 |
205,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,670,000원과 국민은행 근저당 123,420,000원이 배당되고 소유자 잔여는 77,910,000원입니다. 배당표상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 205,000,000원 | 123,420,000원 | 77,910,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 164,000,000원 | 123,420,000원 | 37,484,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 131,200,000원 | 123,420,000원 | 5,143,200원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원 시나리오에서도 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 유찰을 전제로만 접근할 근거는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 웅진예미지아파트 단지 내에 위치하며 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·미개발농지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 북동측 인근에는 공주의료원·금성여자고등학교·시립도서관·시민운동장·송산리고분군·공주박물관 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량진입이 가능하며 노선버스 정류장 등으로의 거리와 편익성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 공동주택 중 11층 1101호이며, 급·배수·위생·난방·소방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 8개동 423세대 규모의 공동주택용지이며 공주금성백조예미지의 준공일은 2017.04.27.입니다.
- 도로. 북서측 25m 정도 포장도로와 남서측 8m 정도 포장도로를 통해 단지 내 차량진입이 가능하며 단지 내 도로상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·자연경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 346,600원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 206,133,333원의 99.5%입니다. 단순히 ‘경매’라는 이유만으로 큰 할인폭을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 동일층 비교. 동일 평형 11층의 2026.04. 실거래 211,350,000원과 대상 물건의 상태·동·향 차이를 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.06.05. 국민은행 근저당이며, 이후 권리의 현 상태와 말소 여부는 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격은 시세권”
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준은 국민은행 근저당 123,420,000원이고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격도 감정가와 최저가가 205,000,000원으로 동일 평형 최근 12개월 평균 206,133,333원의 99.5%입니다.
즉 신건부터 최근 실거래 시세 범위 안에 들어와 있으며, 최신 거래 213,350,000원과 같은 11층의 2026.04. 거래 211,350,000원보다도 낮습니다. 반대로 실거래 최저 184,350,000원보다 높은 만큼 큰 폭의 할인 매물로 단정할 수준은 아닙니다. 권리는 합격, 가격도 시세권. 최종 판단의 승부처는 현장 점유와 실제 내부 상태를 확인한 뒤 205,000,000원의 가격을 받아들일 수 있는지에 있습니다.
