대전지방법원 2025타경705. 아산시 음봉면 신휴리 372-5의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 264.0㎡, 지목은 대이며 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이도수·한혜숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2020년 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권과 한상훈 근저당권, 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 EAKINS JAMES SCOTT가 2023.01.06 전입한 것으로 나타납니다. 이 전입일은 2020.05.28 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 임대차관계가 미상인 전입자가 있다고 적혀 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 배당 시뮬레이션과 별개로 실제 점유관계와 임대차 조건은 현장·원본 서류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경705 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-5 · 충청남도 아산시 음봉면 관용로 291-28 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 221,200원/㎡ |
| 소유자 | 이도수 2분의 1 · 한혜숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 490,704,000원 / 490,704,000원 (신건) |
| 청구액 | 424,530,574원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2020.05.28 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고 토지 신휴리 372-5와 공동담보로 설정돼 있습니다. 2022.02.09 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권 150,000,000원과 2024.03.13 설정된 한상훈 근저당권 100,000,000원은 말소기준 이후 권리로 제공 자료상 매각으로 소멸합니다. 울산중앙신용협동조합의 2번 근저당권은 2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 임대차 조건은 미상
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| EAKINS JAMES SCOTT | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2023.01.06은 말소기준 2020.05.28보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고 매각물건명세서 역시 임대차관계 미상으로 적고 있으므로, 명도 난도와 실제 임대차 조건은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,307,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 483,396,960원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한상훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권총액 790,000,000원 중 483,396,960원이 배당되고, 미배당액은 306,603,040원입니다. 하나은행 신청채권 424,530,574원은 현재 회차에서는 충족되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 490,704,000원 | 483,396,960원 | 306,603,040원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 392,563,200원 | 386,267,315원 | 403,732,685원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 314,050,560원 | 308,853,852원 | 481,146,148원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 392,563,200원, 2회 유찰 시 314,050,560원으로 내려갑니다. 그러나 채권 미배당액은 각각 403,732,685원과 481,146,148원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 제공된 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신휴저수지 남서측 인근이며 주변에는 농경지·단독주택·공장·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반목구조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 사이딩판넬 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 264.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. EAKINS JAMES SCOTT의 실제 점유 여부와 보증금·임대차계약 내용을 현황조사 및 현장에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.20 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 제한사항을 최신 등기부·명세서에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 울산중앙신용협동조합의 2번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 최신 권리자 표시를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물의 정확한 매각 대상과 현황을 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 490,704,000원의 가격 경쟁력은 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
권리 구조의 중심은 명확합니다. 2020.05.28 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 전입자 EAKINS JAMES SCOTT 역시 2023.01.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 이 사건을 단순한 “무인수 안전형”으로만 끝내면 안 됩니다. 보증금 미상의 전입자가 실제 존재하고, 명세서가 임대차관계를 미상으로 표시하며, 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 시세 자료도 없어 신건 가격 490,704,000원의 가격 매력은 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 그러나 점유·임대차·민간임대주택등기와 가격은 입찰 전 확인입니다.
