대전지방법원 2025타경728. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 2층 231호입니다. 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 2022.12.29 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 물건입니다. 소유자는 이경자이고, 2023.03.30 소유권이 이전된 날 국민은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.09.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 앞선 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 이경자에게 있습니다. 확인된 임차인은 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인이 부재해 내부 이용상황과 마감재는 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 토대로 평가됐으며, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자와 사용상태 확인은 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경728 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층231호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 2층 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 이경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 362,957,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
갑구 1번 하나자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2023.03.30 이경자 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 을구 1번 국민은행 근저당 420,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.09.23 국민은행의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 4.30억, 유찰 시 채권 미배당 확대
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 430,000,000원입니다. 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원이지만, 낙찰가가 내려가면 국민은행 근저당에 배당되지 못하는 금액이 커집니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 배당 부족분입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 430,000,000원 | 420,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 81,616,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 149,452,800원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,700,000원을 제외하고 국민은행 근저당 420,000,000원이 전액 배당되며 소유자에게 3,300,000원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰부터 채권 부족분이 발생합니다. 그럼에도 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,300,000원 |
현재 매각가 430,000,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 420,000,000원이 전액 배당되고 3,300,000원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 유니콘101 제1동 10층 건물 중 2층 231호입니다.
- 주변환경. 용두1리 마을회관 남동측 인근으로, 대단위 산업단지 주변의 아파트형 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 형성된 산업·상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 냉난방, 지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 지식산업센터 건물부지로 이용 중입니다. 북측 중로 등에 접해 진입도로와 주차시설은 대체로 무난한 편입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 등이 포함되며, 대표필지 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.30 을구 1번 국민은행 근저당 420,000,000원이 말소기준입니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상황과 마감재가 외부관찰·건축물현황도·탐문조사를 참작해 평가된 만큼 실제 내부 상태와 사용형태 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 평가됐으므로 실제 사용 가능 범위와 관련 제한을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 430,000,000원, 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원의 시나리오를 기준으로 자금 계획을 세울 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 발생하는 81,616,000원·149,452,800원의 미배당은 채권 부족분이며 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 실사용 확인”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023.03.30 국민은행 근저당 420,000,000원이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 공장 지식산업센터이고 감정평가 당시 임대관계와 내부 이용상황 확인이 제한됐습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 430,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다”는 식으로 접근하기보다, 실제 점유와 사용상태를 확인하고 지식산업센터라는 용도의 수요·환금성을 함께 검토한 뒤 가격을 정하는 물건입니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보수적으로. 유찰 시 최저가는 내려가지만 그것만으로 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
