대전지방법원 2025타경20088. 충남 공주시 반포면 학봉리 899에 위치한 '루나 무인텔' 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층의 여관이며, 토지면적은 947.4㎡입니다. 소유자는 진충현이고, 2021년 유구새마을금고가 설정한 채권최고액 1,824,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당권 자체보다 그보다 먼저 들어온 임차인입니다. 2018년 1월 11일 전입한 (주)하나리조트·김희원은 2021년 7월 9일 말소기준권리보다 앞선 점유 관계로 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 우선변제권은 없고 예상배당액도 0원으로 산정되어, 해당 보증금은 낙찰대금에서 해결되지 않고 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
반면 (주)해성홀딩스·이규민은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 조사됩니다. 임차인 두 명의 보증금을 단순 합산해 인수액을 계산해서는 안 되며, 현재 분석상 매수인 인수액은 선순위 임차인 보증금 100,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 899 도로명: 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 49-34 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 여관(루나 무인텔) · 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지 | 947.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 세로장방형 |
| 도로접면 | 소로한면 · 중로3류(폭 12m~15m) 접합 |
| 소유자 | 진충현 (2016.08.01 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 2,647,595,600원 |
| 최저매각가 | 1,297,322,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 유구새마을금고 · 청구금액 1,704,172,820원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 유구새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,824,000,000원 |
| 영업상태 | 기준시점 현재 영업 중단 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.07.09 유구새마을금고 근저당권입니다. 이전의 국민은행·공주농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 엔에이치저축은행의 2024년 가압류도 2025년 2월에 말소되었습니다. 현재 경매의 기준 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 대상 1명
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 2명(2개 임차 관계)입니다. 보증금과 월차임이 각각 확인되지만, 대항력 판단은 서로 다릅니다. 말소기준보다 앞선 임차인과 뒤에 들어온 임차인을 반드시 구분해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| (주)하나리조트, 김희원 점유부분 미상 |
2018.01.11 | 100,000,000원 | 3,300,000원 | |
| (주)해성홀딩스, 이규민 점유부분 미상 |
2022.07.26 | 90,000,000원 | 5,000,000원 |
다만 두 임차인 모두 점유부분이 특정되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 숙박시설의 경우 실제 점유·영업 주체와 사업자등록, 임대차계약의 내용이 중요하므로 입찰 전에 임대차 원본과 현장 점유 상태를 대조해야 합니다. 등기부에는 2022년 7월 29일 근저당권 채무자가 주식회사루나에서 주식회사해성홀딩스로 변경된 사실도 확인됩니다. 이 변경은 임차인 보증금 승계나 추가 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 실질취득금액을 보라
감정가 2,647,595,600원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,297,322,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 매수인이 부담하는 취득금액의 출발점이 달라집니다.
여기서 1,397,322,000원은 확인된 인수보증금을 더한 취득 기준금액이지, 모든 비용을 포함한 총투자금은 아닙니다. 숙박시설이 장기간 운영 중단 상태였다는 점에서 추가 지출 가능성도 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수보증금 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,297,322,000원 | 100,000,000원 | 1,397,322,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 908,125,400원 | 100,000,000원 | 1,008,125,400원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 635,687,780원 | 100,000,000원 | 735,687,780원 |
각 회차의 매각가와 인수보증금은 경매 시나리오 기준입니다. 동일한 보증금 인수액을 적용했으며, 실제 낙찰가격과 추가 비용은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,297,322,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 차감한 뒤 유구새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액은 1,824,000,000원으로, 현재 매각가에서는 전액 변제가 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,373,220원 |
| 인수 · (주)하나리조트, 김희원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당권 · 유구새마을금고 | 1,824,000,000원 | 1,281,948,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 임차보증금 100,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 처리합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족의 관계
| 회차 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,281,948,780원 | 542,051,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 896,644,146원 | 927,355,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 626,930,902원 | 1,197,069,098원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 유구새마을금고의 청구금액은 1,704,172,820원이며, 예상배당 1,281,948,780원으로는 청구금액 전액에 미치지 못합니다. 추가 유찰 시 채권 미배당액은 더 커집니다.
다만 매수인 입장에서는 채권 미배당액 자체보다 선순위 보증금 인수, 점유 인도와 숙박시설 정상화 비용이 더 직접적인 부담입니다. 유찰이 늘어도 이 사건의 선순위 임차보증금 100,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 인수되는 것으로 산정됩니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 반포면 학봉리, 계룡산자연사박물관 동측 인근입니다. 국립공원계룡산 동학사 진입로 주변 관광시설을 배후로 음식점·숙박시설·상업나지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내부는 타일·페인트·벽지 및 여관 인테리어, 바닥은 화강석·폴리싱타일·데코타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 영업 중단. 기준시점 현재 '루나 무인텔'은 영업이 중단된 상태입니다. 객실 판매 및 운영 수익이 계속 발생하는 정상영업 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
- 설비 점검. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 차량감지설비, 무인객실판매시스템 등이 설치되어 있으나 상당기간 운영이 중단되어 정상작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지 조건. 지목 대, 면적 947.4㎡, 상업용 이용, 완경사·세로장방형 토지입니다. 공시지가는 669,800원/㎡입니다. 공시지가를 곧바로 매매 시세로 적용해서는 안 됩니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 온천원보호지구(동학사 온천), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함되며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이러한 사항이 숙박업 인허가나 설비의 정상작동을 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 숙박시설은 운영 가능성과 관광 수요, 시설 상태, 지역의 상업용 부동산 거래 여건에 따라 매수층이 달라집니다. 영업 중단 상태이고 2회 유찰된 점을 고려하면 실제 매각 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. (주)하나리조트·김희원의 보증금 100,000,000원에 대한 임대차계약서, 대항요건, 실제 점유 및 보증금 반환관계를 확인하세요. 예상배당 0원·매수인 전액 인수 판단이 핵심입니다.
- 실제 점유자 조사. 두 임차인의 점유부분이 미상입니다. 현재 시설을 누가 관리하고 사용하는지, 임차인의 실제 점유가 유지되고 있는지 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 명도. (주)해성홀딩스·이규민은 대항력이 없는 것으로 조사되지만, 점유하고 있다면 인도와 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 반환채무의 인수 여부와 실제 인도 비용은 구분해야 합니다.
- 채무자 변경 및 임대차 관계. 2022.07.29 근저당권 채무자가 주식회사해성홀딩스로 변경된 경위와 현재 임대차·점유 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서와 토지·건물 등기부, 감정평가서의 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 시설 실사. 객실 상태, 누수, 전기·급배수·난방, 무인객실판매시스템과 차량감지설비의 정상작동 여부를 확인하세요. 영업 중단 시설의 재가동 비용이 중요합니다.
- 숙박업 인허가. 영업 재개 가능 여부, 관련 인허가와 행정상 제한, 시설 변경 시 필요한 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 온천원보호지구, 지구단위계획구역, 관광·휴양개발진흥지구 등의 규제가 기존 시설 운영이나 향후 용도 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 및 환금성. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 인근 유사 숙박시설의 거래가격, 토지 가치, 건물 상태와 재매각 가능성을 별도 평가해야 합니다.
- 자금계획. 최저가 1,297,322,000원 외에 선순위 임차보증금 100,000,000원 인수, 취득 관련 비용, 명도비 및 시설 정상화 자금을 구분해 마련해야 합니다.
- 체납 비용. 공과금·관리비·각종 시설 유지비와 낙찰 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값에 가까워도, 부담은 반값이 아니다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 49%입니다. 감정가 2,647,595,600원의 숙박시설이 1,297,322,000원까지 내려왔다는 점은 분명합니다. 그러나 낙찰자는 그 금액만 지급하고 모든 권리관계를 깨끗하게 정리할 수 있는 것이 아닙니다.
2018년 전입한 (주)하나리조트·김희원의 선순위 대항력 보증금 100,000,000원이 남아 있어 현재 회차 실질취득금액은 1,397,322,000원입니다. 후순위 임차인과 별개로 점유·명도 문제를 확인해야 하며, 상당기간 영업이 중단된 무인텔의 정상화 비용도 고려해야 합니다.
유구새마을금고 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 숙박시설의 권리·운영 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 특히 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 수익 기회로 해석할 근거도 부족합니다.
결론은 '권리 확인과 가격 검증 모두 필요한 신중 검토형'입니다. 선순위 보증금의 실제 인수 관계를 확정하고, 설비 실사·숙박업 재개 가능성·지역 숙박시설 시세를 확인한 후 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
