대전지방법원 2025타경20088. 공주시 반포면 학봉리 899의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 여관 ‘루나 무인텔’이고, 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다. 감정가는 2,647,595,600원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,297,322,000원으로 감정가의 49% 회차까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 유구새마을금고 근저당권 1,824,000,000원입니다. 그런데 현황조사상 (주)하나리조트, 김희원의 전입일은 2018.01.11로 말소기준보다 앞서며, 보증금 100,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 분석돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 소진되는 구조가 아니라, 현재 자료상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20088 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 899 · 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 49-34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 여관(‘루나 무인텔’) · 현재 영업 중단 |
| 토지 | 947.4㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 |
| 소유자 | 진충현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,647,595,600원 / 1,297,322,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유구새마을금고 / 1,704,172,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2021.07.09 유구새마을금고 근저당권입니다. 2014년 국민은행 근저당권과 2016년·2018년 공주농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2024년 엔에이치저축은행 가압류 역시 2025년 2월 21일 해제되어 말소됐고, 2025년 유구새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기만 보면 현재 남아 있는 핵심 담보권은 유구새마을금고 근저당권이며 이는 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 밖 점유·임차관계에서 다른 결론이 나옵니다. 현황조사상 실제 임차인은 2건이며, 그중 하나가 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)하나리조트, 김희원 | 2018.01.11 | 100,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 100,000,000원 인수 |
| (주)해성홀딩스, 이규민 | 2022.07.26 | 90,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
② 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,647,595,600원의 49%인 1,297,322,000원입니다. 두 차례 유찰로 절대 낙찰대금은 크게 내려왔지만, 실거래 비교 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 현재 회차에는 매수인이 인수하는 임차보증금 100,000,000원이 있으므로, 입찰가를 비교할 때 기준은 최소한 1,397,322,000원의 실질취득 부담입니다. 감정평가상 여관 영업은 중단돼 있고 무인객실판매시스템·차량감지설비 등도 상당기간 운영 중단을 이유로 정상작동 여부의 재확인이 요구됩니다. 경매가가 낮아진 만큼 재가동 비용과 운영 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 낙찰대금 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,297,322,000원 | 100,000,000원 | 1,397,322,000원 | 542,051,220원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 908,125,400원 | 100,000,000원 | 1,008,125,400원 | 927,355,854원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 635,687,780원 | 100,000,000원 | 735,687,780원 | 1,197,069,098원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,297,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,373,220원 |
| 인수 · (주)하나리조트, 김희원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 유구새마을금고 | 1,824,000,000원 | 1,281,948,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 15,373,220원 후 유구새마을금고에 1,281,948,780원이 배당되며, 채권최고액 기준 미배당은 542,051,220원입니다. 대항력 임차보증금 100,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡산자연사박물관 동측 인근으로, 국립공원계룡산 동학사 진입로 주변의 관광시설을 배후로 음식점·숙박시설·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 여관 ‘루나 무인텔’로 이용됐으나 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·차량감지·무인객실판매시스템 등이 있으나 상당기간 운영 중단으로 정상작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 토지. 947.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·세로장방·소로한면이며 공시지가는 669,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·지구단위계획구역(동학사온천지구)·온천원보호지구·하수처리구역·중점경관관리구역 등에 해당하고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 현재 최저가 1,297,322,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 100,000,000원을 더한 1,397,322,000원을 기본 취득부담으로 계산해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. (주)하나리조트, 김희원의 전입일·점유범위·계약관계·보증금 반환관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. (주)해성홀딩스, 이규민은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 영업중단 원인 확인. 여관은 현재 영업이 중단돼 있습니다. 운영 중단 기간과 재영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 점검. 무인객실판매시스템·차량감지·난방·급배수 등 주요 설비가 정상작동하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 매각대상과 현황의 일치 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 숙박시설 수익성·재가동비·지역 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 1억원 인수가 먼저 보인다”
이 사건은 감정가 2,647,595,600원에서 두 차례 유찰돼 1,297,322,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 권리분석에서는 2018.01.11 전입한 대항력 임차인을 먼저 봐야 합니다. 현재 자료상 (주)하나리조트, 김희원의 보증금 100,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득액은 1,397,322,000원입니다.
여기에 물건 자체도 일반 주택이 아니라 영업이 중단된 여관과 토지입니다. 설비 정상작동 여부를 다시 확인해야 하고, 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 충분히 낮은지 데이터만으로 단정할 수 없습니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만 대항력 임차보증금 인수·영업중단·숙박시설 환금성이 겹칩니다. 이 사건은 “유찰률이 높다”보다 “인수액을 포함한 총부담과 재가동 가능성을 검증했는가”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
