대전지방법원 2025타경20300. 충청남도 공주시 유구읍 추계리 378-3 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 조사됐으며, 토지는 261.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 윤종구이며 2024.01.17. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.10.17. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2022.04.25. 설정된 한황흠의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 이후 아산세무서장의 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 아산시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 존재하면 배당 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 아래 단순 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20300 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 추계리 378-3 · 충청남도 공주시 유구읍 유구계봉길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 261.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 붉은치장벽돌 외벽 · 벽지 및 타일 내벽 · 새시 창호 · 장판지 바닥 |
| 소유자 | 윤종구 · 2024.01.17. 협의분할에 의한 상속 · 2024.10.17. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 62,220,000원 / 43,554,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 78,814,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
1991.08.01. 유구농업협동조합 근저당권은 2022.04.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.25. 설정된 한황흠 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 2024.11.04. 아산세무서장 압류, 2025.08.01. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.06. 임의경매개시결정, 2025.12.24. 아산시 압류가 등기됐고 제공된 판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 인수 계산 0원, 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 등 대항력 판단자료를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 62,220,000원, 현재 최저매각가는 43,554,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 부동산의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 단독주택 이용 부동산은 토지 형상·도로 조건·건물 상태에 따라 개별 가격 편차가 클 수 있어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격을 분리해 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 43,554,000원 | 42,370,028원 | 17,629,972원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,487,799원 | 29,539,019원 | 30,460,981원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,341,459원 | 20,557,313원 | 39,442,687원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,183,972원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한황흠 | 60,000,000원 | 42,370,028원 |
| 미배당 | - | 17,629,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산은 집행비용 1,183,972원을 먼저 차감하고 나머지 42,370,028원을 한황흠 근저당권에 배당하는 구조입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 토지·건물과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕암교 동측 인근으로 단독주택, 전, 답 및 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 261.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 62,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 위생·급배수 설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금압류. 국세·지방세 관련 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 함께 매각되는 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·성장관리계획구역 등 토지이용계획과 부정형·도로접면 조건이 향후 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘안전’은 같은 말이 아니다
등기상 말소기준은 분명합니다. 2022.04.25. 한황흠 근저당권 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건이고 감정서상 임대관계는 미상입니다. 여기에 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 43,554,000원의 시장가격상 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 말소 구조 자체보다 세금 우선순위·실제 점유관계·현장 가치 확인이 핵심입니다.
