대전지방법원 2025타경20300. 공주시 유구읍 추계리 378-3, 도로명 유구계봉길 37에 있는 토지와 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 261.0㎡의 대지이고, 감정요항표상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 윤종구이며 2024.01.17 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.10.17 소유권이 이전됐습니다.
권리구조의 기준점은 2022.04.25 설정된 한황흠의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 윤성균입니다. 이후 아산세무서장, 국민건강보험공단, 아산시의 압류와 한황흠의 임의경매개시결정이 순서대로 들어왔으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 당해세가 확인되면 배당순위와 실제 잔여금에 영향을 줄 수 있으므로 등기상 소멸과 배당액 계산은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 추계리 378-3 · 충청남도 공주시 유구읍 유구계봉길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 토지 261.0㎡ |
| 토지 | 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 62,600원/㎡ |
| 소유자 | 윤종구 · 2024.01.17 협의분할에 의한 상속 · 2024.10.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 62,220,000원 / 62,220,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한황흠 / 78,814,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1991년 유구농업협동조합 근저당권은 2022.04.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.25 한황흠 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 아산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 62,220,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 62,220,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
특히 본건은 토지 261.0㎡와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물까지 함께 매각되는 구조입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려운 성격이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 49,776,000원, 2회 유찰 시 39,820,800원으로 내려가지만, 이것 역시 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,519,960원 |
| 2. 근저당 · 한황흠 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 700,040원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 1,519,960원을 차감한 뒤 한황흠 근저당 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고 700,040원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재 덕암교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 전, 답 및 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층건물이며 외벽은 붉은치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시, 바닥은 장판지 마감입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 261.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함되고, 준보전산지와 보전관리지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각에 제시외 건물까지 포함된 개별성이 큰 물건이므로 가격 판단은 주변 토지·단독주택 실거래 대조가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 최종 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당 선순위 금액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 함께 매각됩니다. 현장에서 위치·구조·이용상태를 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득은 62,220,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 주변 토지·단독주택 거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 49,776,000원, 2회 유찰 시 39,820,800원이지만 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·점유 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 말소기준은 2022.04.25 한황흠 근저당권이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리순서만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 62,220,000원을 최근 실거래와 비교할 자료가 없고, 감정상 단독주택 이용 토지·건물에 제시외 건물까지 포함된 개별성이 큰 물건입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 압류 3건의 배당 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 보류입니다. 응찰 여부는 현장·점유·세금과 주변 실거래를 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
