대전지방법원 2025타경12392. 천안시 서북구 쌍용동 ‘쌍용역푸르지오’ 102동 12층 1204호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박병만·윤재현 각 2분의 1입니다. 2019년 박병만 지분이 윤재현에게 이전됐지만 2023년 확정판결에 따라 해당 소유권이전등기가 말소됐고, 현재 소유자 요약에는 다시 두 사람이 각 2분의 1 공유자로 기재돼 있습니다.

권리분석의 기준점은 2015.05.27 농협은행주식회사 근저당권 14,000,000원입니다. 그 뒤 윤재현 지분에 설정된 가처분들과 평택시·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 배당액 자체는 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기부에는 2006년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 156,000,000원도 확인되지만 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2015년 농협은행 근저당권입니다. 2020년 메리츠캐피탈·아주캐피탈· 효성캐피탈의 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류이며, 2023년 현대캐피탈 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 현황 서류에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 1% 낮지만, 최신 거래보다 높다

쌍용역푸르지오의 비교 면적은 본건과 매칭돼 있습니다. 전체 12건 실거래 평균은 230,875,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 228,222,222원이고 현재 최저가는 그 평균의 99.0%입니다. 할인 폭이 크지 않습니다.

더 중요한 것은 방향입니다. 최신 거래는 2026년 7월 210,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.4% 하락했습니다. 따라서 감정가 226,000,000원이 전체 12건 평균 230,875,000원보다 낮다는 이유만으로 “싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균과 거의 같은 수준이며 최신 거래보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)

현재 예상배당에서는 근저당 채권최고액 14,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 208,036,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리가 아니라 가격이 달라진다

세 시나리오 모두 근저당 관련 총 채권액 14,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰이 진행돼도 대항력 임차 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 인수형이 아닙니다. 유찰 시에는 매각가격 하락이 그대로 취득가격 하락으로 이어지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 쌍용역 남서측 인근이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 12층이며 2006.10.31 사용승인됐습니다. 급배수·위생·소방·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 단지는 서측 중로, 남측과 북동측 소로에 접하며 단지 내 도로와 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 1,055,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 쌍용역푸르지오 291세대이며 비교 실거래 면적은 본건과 매칭돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 230,875,000원보다 최근 12개월 평균 228,222,222원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.4% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 평균의 99.0%인 만큼 큰 할인으로 보기는 어렵습니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 평택시·화성세무서·동청주세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 원본으로 확인하세요.
• 가처분 원본 대조. 2020년 가처분 3건은 매각 소멸로 분류돼 있으나 피보전권리가 사해행위취소·소유권이전등기 말소청구권과 관련돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
• 배당표는 추정. 집행비용 3,964,000원과 소유자 잔여 208,036,000원은 현재 가정 매각가 기준이며 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 변동할 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 신중”

이 사건의 핵심은 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후 가처분과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 확인된 임차인도 없습니다. 권리만 보면 접근 가능한 유형입니다.

다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 228,222,222원의 99.0%로 사실상 최근 평균에 붙어 있고, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -4.4%이므로 전체 평균 대비 97.9%라는 수치만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변수와 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 신건에서 보수적으로 볼 사건입니다.