대전지방법원 2025타경20336. 공주시 계룡면 화은리 326-2의 주거용 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 343㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 감정평가상 건물은 벽돌조 철근콘크리트조 단층으로 이용상태는 주거용입니다. 일괄매각이고 감정서상 제시외 건물과 옥상 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
이 사건은 표면적으로는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 현재 회차 99,471,000원뿐 아니라 1회 유찰 시 79,576,800원, 2회 유찰 시 63,661,440원에서도 시뮬레이션상 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 권리가 완전히 단순하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정평가서에는 구체적인 임대차 관계가 미상으로 적혀 있고, 등기·배당 데이터 사이에도 확인해야 할 지점이 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20336 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 화은리 326-2 · 충청남도 공주시 계룡면 여사울1길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 · 벽돌조 철근콘크리트조 단층건물 |
| 토지 | 343㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 누엔녹스엉 7분의 3 · 서정혜 7분의 2 · 서정희 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 99,471,000원 / 99,471,000원 (신건) |
| 경매신청자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 69,312,804원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 경매 이후 가압류도 소멸
등기부에는 국민은행과 공주동부신용협동조합의 과거 근저당들이 등장하지만, 제공된 권리정보에서는 모두 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 2022.11.22 설정된 국민은행 채권최고액 79,200,000원 근저당은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.07.30 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
제공된 말소기준 판정은 2025.07.30 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 다올저축은행 가압류 48,616,430원과 하나카드 가압류 5,233,538원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
② 임차관계 — 신고 내역은 없지만 ‘임대차 미상’
제공된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 따라서 확인된 임차보증금을 합산하거나 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 반면 감정평가의 기타 참고사항에는 “구체적인 임대차 관계는 미상”으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 판단 — 비교 가능한 실거래 자료가 없다
이 사건에는 중개·실거래 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 99,471,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지, 최신 거래 대비 어느 수준인지 수치로 판단할 수 없습니다. 특히 농지를 중심으로 형성된 계룡면 화은리의 주거용 건물·토지 일괄매각 물건이므로, 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 99,471,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 79,576,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 63,661,440원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 가격은 내려가지만, 이 자료에는 이를 비교할 최신 실거래 기준점이 없습니다. 따라서 79,576,800원이나 63,661,440원이 되면 싸다고 단정할 수 없고, 가격 판단은 주변 실제 거래와 토지·건물 개별 가치 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,478원 |
| 2. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 48,616,430원 | 48,616,430원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,233,538원 | 5,233,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,430,554원 |
제공 시뮬레이션 기준 채권 총액 53,849,968원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 43,430,554원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 경매신청자 한국주택금융공사의 청구액 69,312,804원은 이 배당표에서 배당액 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 공주시 계룡면 화은리 소재 화은1리마을회관 서측에 위치하며, 농지를 중심으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 철근콘크리트조 단층건물로 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·급수·배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 토지. 343㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 83,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물을 일괄매각하며 감정서상 제시외 건물과 옥상 태양광설비도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2022.11.22 국민은행 근저당 79,200,000원과 2025.04.09 한국주택금융공사 이전등기의 현재 효력 및 말소 여부를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 한국주택금융공사 청구액 69,312,804원이 제공 배당 시뮬레이션에서는 0원 배당으로 표시되는 이유를 매각물건명세서·채권계산서 등과 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대차 관계 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물과 옥상 태양광설비가 매각에 포함되므로 현황·소유관계·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함된 토지이므로 이용·증개축 등 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 99,471,000원이나 유찰 시 가격만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 거래와 개별 토지·건물 가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
제공된 계산만 보면 이 물건의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 99,471,000원부터 2회 유찰 시 63,661,440원까지도 인수액은 변하지 않습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 단순한 인수금액 계산이 아닙니다.
임차인 신고는 없으나 임대차 관계가 미상이고, 한국주택금융공사가 이전받은 근저당을 근거로 경매를 신청한 흐름과 제공 배당표 사이에는 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 게다가 최신 실거래 자료가 없어 신건 감정가의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 농림지역의 주거용 건물·343㎡ 토지 일괄매각이라는 특성까지 감안하면, 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 권리 원본·점유·가격 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
