대전지방법원 2025타경12404. 아산시 둔포면 아산테크노밸리이지더원3단지 307동 2층 204호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3, 거실, 주방·식당, 욕실·화장실2, 드레스룸, 다용도실, 현관, 발코니 등을 갖춘 아파트 1세대이고, 307동 24층 건물 중 2층입니다. 사용승인일은 2016.12.09입니다.
권리의 기준점은 2019.12.27 주식회사신한은행 근저당권 138,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 장윤희 근저당과 삼성카드·현대카드·롯데카드· 한국스탠다드차타드은행·신한은행 가압류, 경매개시결정은 기준권리보다 뒤입니다. 현재 조사된 전입자 천인오의 전입일도 2021.09.08로 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12404 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 307동 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.345㎡ · 307동 24층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실/화장실2 · 드레스룸 · 다용도실 · 현관 · 발코니 등 |
| 소유자 | 김기문 · 2017.12.21 소유권이전 · 거래가액 186,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,136,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸형
말소기준은 2019.12.27 을구 4번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.16 임의경매개시결정을 받았습니다. 장윤희의 18,000,000원 근저당과 다섯 건의 가압류는 모두 기준권리 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 전입자는 있으나 말소기준보다 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천인오 | 307동 2층204호 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 천인오가 307동 2층204호에 2021.09.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리 2019.12.27보다 뒤의 전입이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 임대차관계 미상의 전입자가 있다고 기재되어 있으므로 점유관계와 임대차 내용은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.07억은 최근 시세 이상
실거래 비교 단지는 아산테크노밸리EGthe13단지, 비교 면적은 72.345㎡이고 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 201,375,000원, 최신 거래는 2026.08의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.35㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 20 | 207,000,000원 |
| 2026.07 | 72.09㎡ | 22 | 202,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 11 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 13 | 203,500,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 72.35㎡ | 18 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.345㎡ | 12건 | 201,375,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 188,000,000원~210,000,000원이고 평균은 201,375,000원입니다. 그런데 현재 최저가이자 실질취득액은 207,000,000원으로 최근 12개월 평균의 102.8%입니다. 최신 2026.08 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없으며, 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 장윤희 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 49,378,495원 | 46,702,000원 |
| 5. 가압류 · 현대카드주식회사 | 8,989,248원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 15,327,288원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 29,564,273원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 21,216,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 281,075,741원 중 예상 배당액은 203,302,000원, 미배당은 77,773,741원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 등기상 을구 4번 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 실제 배당권자와 채권관계는 입찰 전 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염작초등학교 동측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 아산테크노밸리 일반산업단지 주변지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 2층이며 사용승인일은 2016.12.09입니다. 승강기, 지하주차장, 개별난방, 도시가스, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(아산테크노밸리)이며 일반산업단지, 비행안전제6구역, 교육환경보호구역 등의 적용을 받습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 713,700원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 589세대, 사용승인 2016.12.09이고 최근 12개월 동일 면적권 거래가 12건 확인됩니다. 다만 경매 통계는 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0.0%여서 경매시장에서는 보수적으로 접근할 지표가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 실질취득액 207,000,000원이 최근 12개월 평균 201,375,000원의 102.8%입니다. 신건 자체에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
- 최신 거래와 대조. 2026.08 최신 거래는 190,000,000원입니다. 감정가 207,000,000원만 기준으로 응찰가를 판단하지 마세요.
- 전입자 재확인. 천인오는 2021.09.08 전입으로 말소기준보다 후순위지만 보증금·확정일자와 구체적인 임대차관계는 미상입니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2019.12.27 신한은행 근저당이 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 배당 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 층별 시세 보정. 본건은 2층이며 제시된 최근 실거래 표본은 4층부터 23층까지입니다. 본건 층에 맞는 가격 판단이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2019.12.27 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류는 소멸하며 조사된 전입자의 전입도 기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 가격에서 달라집니다. 현재 최저가 207,000,000원이 그대로 실질취득액인데, 최근 12개월 평균 201,375,000원의 102.8%이고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 권리는 소멸형, 가격은 보류가 이 물건의 핵심입니다. 신건이라는 이유로 감정가를 시세보다 싼 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
