대전지방법원 2025타경12433. 천안시 신부동 삼부르네상스홈 6층 618호로, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김영선이며 2017.10.21. 매매를 원인으로 2017.11.20. 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 69,000,000원입니다. 현존 권리의 출발점은 2025.05.01. 주식회사 서북이 설정한 55,000,000원 가압류입니다.
등기부의 과거 우리은행 근저당권 42,756,000원과 코리아로터리서비스 전세권 10,000,000원은 각각 2014.01.28.과 2008.02.19. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2025.05.01. 가압류와 그 이후의 동천안농업협동조합 가압류 및 강제경매개시결정입니다. 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12433 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 6층 618호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 만남로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 20층 건물 중 6층 618호 |
| 사용승인일자 | 2004.12.27 |
| 소유자 | 김영선 (2017.10.21. 매매 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.05.01. 갑구 4번 주식회사 서북 가압류 55,000,000원입니다. 2025.05.29. 동천안농업협동조합 가압류 13,841,292원과 2025.09.29. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 60,000,000원으로 신건입니다. 등기상 김영선의 2017년 취득 당시 거래가액은 69,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하는 최신 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 60,000,000원이 현 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 서북 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 동천안농업협동조합 | 13,841,292원 | 3,520,000원 |
| 갑구 6번 · 주식회사서북 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 68,841,292원 가운데 58,520,000원이 배당되고, 미배당액은 10,321,292원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 10,321,292원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 22,105,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 31,532,492원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리 승계보다 취득가격의 적정성에 직접적인 영향을 줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 천안시외버스터미널 동측 인근으로, 주변은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북서측 왕복 8차선 대로, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하 5층·지상 20층 건물 중 6층 618호이며 사용승인일자는 2004.12.27입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화전·스프링클러, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 확인. 현 자료에는 실거래 비교자료가 없으므로, 신건 최저가 60,000,000원이 현재 시장가격에 비해 적정한지 별도로 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 조건을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.05.01. 주식회사 서북 가압류가 말소기준이며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
- 과거 권리 구분. 우리은행 근저당권과 코리아로터리서비스 전세권은 이미 등기부에서 말소된 권리이므로 현존 인수권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 부족분과 인수 구분. 현재 채권 미배당 10,321,292원이 발생하지만 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건은 등기상 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 2025.05.01. 가압류를 기준으로 이후 권리도 경매로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건 최저가는 60,000,000원이고 1회 유찰 시 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원으로 낮아집니다.
하지만 최신 실거래 자료가 없어 현 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상이므로 실제 점유·명도 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 현 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 오피스텔입니다.
