대전지방법원 2025타경12493. 천안시 동남구 봉명동 ‘대우목화4차아파트’ 2동 1층 102호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트의 제1층 제102호이며, 현재 이용상태 역시 아파트 1개호입니다. 소유권은 2014년 하성진에게 거래가액 103,000,000원으로 이전된 뒤, 2025.07.04. 상속을 원인으로 하진희에게 넘어갔습니다.
권리관계의 기준점은 2014.11.26. 설정된 천안서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권과 2025년 경매개시결정·다올저축은행 가압류가 이어졌고, 확인된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 임대차 관계는 별도 확인이 필요한 상태라, 권리등기만 깨끗하다는 이유로 점유 리스크까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 219 대우목화4차아파트 2동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 제1층 제102호 · 아파트 1개호 이용중 |
| 소유자 | 하진희 (2025.07.04. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부새마을금고 / 98,467,703원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 봉명1길 18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.11.26. 을구 6번 천안서부새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 91,000,000원이고, 2020.09.18. 변경등기에는 채권최고액 80,600,000원이 기재되어 있습니다. 이어 2014.12.23. 및 2015.10.06. 같은 금융기관의 근저당권이 추가됐고, 각각 2020.09.18. 변경등기가 존재합니다. 경매개시결정과 다올저축은행 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 175,000,000원, 시세 확인 전 보류
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로, 감정가 175,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 계산을 적용하면 현재 최저가 기준 실질취득액도 175,000,000원입니다.
다만 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않아, 175,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리가 소멸하는 구조와 가격이 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 30,290,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 57,898,336원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 것과 매수인이 그 부족액을 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,250,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 11,530,336원 | 11,530,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,219,664원 |
현재 회차 매각가 175,000,000원 가정 시 채권 총액 167,530,336원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 4,219,664원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 등기상 근저당권에는 2020.09.18. 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 배당은 최종 채권관계와 법원의 배당절차를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 봉명동 소재 천안여자상업고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·주택·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트의 1층 102호입니다. 기본적인 전기·냉난방·소방·위생·급배수·가스·승강기·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측의 소로를 통해 진입할 수 있으며, 토지는 아파트단지의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역· 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,019,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가 175,000,000원의 시장 적정성을 단정하기 어렵기 때문에, 입찰 전 실제 매매 호가와 최근 체결가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가 참고사항에는 구체적인 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2014.11.26. 천안서부새마을금고 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 6·8·9번 근저당권에는 2020.09.18. 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 채권액과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 주소 대조. 도로명주소가 ‘봉명1길 17’에서 ‘봉명1길 18’로 변경된 이력을 현장·등기·매각서류와 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 신건 최저가 175,000,000원이 감정가 100%인 만큼, 최근 동일 단지 거래가격을 확인하기 전에는 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 법원 서류를 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 아직 확인할 것”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2014.11.26. 천안서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 확인된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 여기서 바로 ‘안전하고 싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 필요하고, 신건 최저가 175,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리구조는 비교적 단순, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류입니다.
