대전지방법원 2025타경12569. 아산시 풍기동 주은아파트 110동 4층 408호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 주방 겸 식당, 거실, 현관, 욕실 겸 화장실 등으로 구성됩니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 건물 내 4층이고 사용승인일은 2000.08.30입니다.
현재 소유자는 최진영입니다. 2023.07.17 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 배인화의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 110동 4층408호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.52㎡ · 방3 · 18층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최진영 (2023.07.17 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배인화 / 71,284,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인으로 신고된 사람이나 보증기관 승계 신고도 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.07.17 우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 2025.09.12 국 압류와 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
주은아파트 동일 전용면적 59.52㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 116,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 119,000,000원입니다. 현재 최저매각가 137,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.4%로, 가격 메리트를 주장하기 어려운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.52㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 17 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 평균 | 59.52㎡ | 12건 | 116,666,666원 |
표본 내 실거래 범위는 100,000,000원~127,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저가 137,000,000원은 이 12건의 최고 거래 127,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 신건 가격에 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 배인화 | 71,284,527원 | 24,282,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 181,284,527원 중 134,282,000원이 배당되고, 미배당은 47,002,527원입니다. 신청채권자 배인화의 청구액 71,284,527원 중 예상배당은 24,282,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,000,000원 | 47,002,527원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,600,000원 | 74,018,927원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,680,000원 | 95,582,767원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰되더라도 매각가격 하락분만큼 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득가가 고정되는 구조가 아니라, 각 회차의 매각가격 자체가 매수인의 기본 취득가격이 됩니다. 1회 유찰 시 109,600,000원은 최근 12개월 평균 116,666,666원보다 낮아지는 반면, 현재 신건 137,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양풍기초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 건물 내 4층 408호이며, 사용승인일은 2000.08.30입니다. 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 주은아파트는 1,412세대이며 동일 면적 59.52㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 실거래는 100,000,000원~127,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 116,666,666원의 117.4%입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 47,002,527원은 채권자 측 미회수액이며, 매수인의 인수액 0원과는 별개입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 현장사정상 확인할 수 없었으나, 별도 임차인 신고는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 실제 임차인은 없고 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 말소기준인 2023.07.17 우리은행 근저당 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 가격에서는 결론이 달라집니다. 신건 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 116,666,666원의 117.4%이고, 최신 119,000,000원 및 최근 최고 127,000,000원보다도 높습니다. 동일 단지 경매 평균 유찰횟수 7.2회, 매각률 0.0%라는 기록도 신건 가격을 보수적으로 봐야 하는 이유입니다. 권리는 깨끗하지만 현재 가격에는 할인 효과가 없다. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
