대전지방법원 2025타경12576. 천안시 동남구 구성동 신성천안미소지움아파트 104동 4층 406호입니다. 현재 소유자는 김양수로, 2021.10.16. 매매를 원인으로 2021.11.26. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 232,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.27. 임의경매개시결정과 2026.01.27. 서울보증보험 가압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 주의할 부분은 가격입니다. 감정가 219,000,000원이 그대로 신건 최저매각가인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 202,291,666원입니다. 최저가는 이 최근 평균의 108.3%이므로 신건을 감정가 부근에서 낙찰받는다면 최근 실거래 평균보다 높은 가격에 취득하는 구조입니다. 최신 거래인 2026.07. 거래가도 210,000,000원으로 현재 최저가 219,000,000원보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 259 신성천안미소지움아파트 104동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.488㎡ · 방3·거실 겸 주방·화장실2 · 4층 |
| 소유자 | 김양수 (2021.10.16. 매매, 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 148,675,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 현재 핵심은 2021.11.26. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 186,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.10.27. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정과 2026.01.27. 서울보증보험의 13,248,730원 가압류는 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 대한주택보증의 70,000,000원 전세권과 국민은행·한화생명보험 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.19억은 최근 평균의 108.3%
신성천안미소지움 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 202,291,666원입니다. 최저 거래는 190,000,000원, 최고 거래는 222,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 12층의 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.49㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 11 | 217,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.5㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 12 | 197,000,000원 |
| 2026.02 | 84.5㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.49㎡ | 11 | 222,500,000원 |
| 2025.12 | 84.5㎡ | 9 | 206,000,000원 |
| 2025.12 | 84.5㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.488㎡ | 12건 | 202,291,666원 |
현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 202,291,666원보다 높고, 데이터상 최근 시세 대비 108.3%입니다. 최근 거래 범위가 190,000,000원~222,500,000원으로 넓기는 하지만, 신건 최저가가 최신 거래 210,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,248,730원 | 13,248,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,885,270원 |
219,000,000원 매각 가정에서는 표시된 채권 합계 199,248,730원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 15,885,270원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안삼거리초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 규모의 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 방3, 거실 겸 주방, 화장실2 등을 갖춘 아파트 1세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕이며 사용승인일은 2006.05.01.입니다.
- 주차·승강기. 지하주차장에서 아파트 부분으로 연결된 승강기가 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역·도로·삼룡천 등 관련 제한사항이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 신성천안미소지움은 1,029세대이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 202,291,666원의 108.3%입니다. 권리가 깨끗하더라도 가격을 별도로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07. 동일 평형 12층 거래가 210,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원 시나리오를 기준으로 응찰가를 비교할 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항은 미상으로 기재됐으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 시설 확인. 지하주차장에서 아파트 부분으로 연결된 승강기가 없다는 감정평가 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유·관리비·세금 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2021.11.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저매각가 219,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 202,291,666원의 108.3%이고, 최신 2026.07. 거래가 210,000,000원보다도 높습니다. 이 사건은 권리 위험 때문에 피할 물건이 아니라, 신건 가격이 최근 시세보다 높아 기다릴 이유가 있는 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
