대전지방법원 2025타경12628. 충청남도 아산시 모종동 아산모종푸르지오 102동 3층 303호 아파트입니다. 현재 소유자는 김혜숙이고, 2018.03.20. 소유권을 취득했습니다. 등기상 현존하는 핵심 권리는 2021.11.09. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 285,600,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가에서는 이해관계인 부재로 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로, 권리표상 임차인 0명이라는 사실과 현장 점유상태 확인은 구분할 필요가 있습니다. 이번 물건의 핵심 변수는 권리 인수보다 현재 신건 가격과 최근 거래 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12628 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 모종동 628 아산모종푸르지오 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·발코니 · 20층 건물 중 3층 |
| 비교 면적 | 100.96㎡ |
| 소유자 | 김혜숙 (2018.03.20. 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 244,214,126원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2008.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.11.09. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 285,600,000원이고 채무자는 김혜숙입니다. 이후 2024.02.23. 신용보증기금 가압류 16,871,268원, 2024.03.05. 충남신용보증재단 가압류 66,041,673원, 2025.04.07. 국 압류, 2025.11.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.66억, 최신 거래 2.55억
아산모종푸르지오 동일 면적 100.96㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 277,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 266,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 255,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -4.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 100.96㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 100.96㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2025.03 | 100.96㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2025.02 | 100.96㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 100.96㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2024.08 | 100.96㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2024.06 | 100.96㎡ | 8 | 287,000,000원 |
| 2024.02 | 100.96㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.01 | 100.96㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2024.01 | 100.96㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 2023.10 | 100.96㎡ | 15 | 284,000,000원 |
| 2023.09 | 100.96㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 100.96㎡ | 12건 | 277,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 100.96㎡ | 2건 | 266,000,000원 |
전체 12건 평균만 보면 최저가 271,000,000원이 전체 평균의 97.7%이지만, 과거 333,000,000원 거래 등이 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 101.9%로 이미 최근 평균보다 높고, 최신 255,000,000원 거래보다도 높은 가격입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -4.9%이므로 신건 271,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 285,600,000원 | 266,406,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 16,871,268원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 66,041,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 368,512,941원 중 예상배당은 266,406,000원, 미배당은 102,106,941원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지고 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 102,106,941원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 155,548,141원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 198,301,101원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액 244,214,126원은 배당 계산상 충족 표시돼 있지만, 1회 유찰 시 예상배당 212,964,800원으로 신청채권 청구액에 미달합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양동신초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교, 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 단지. 아산모종푸르지오는 4개동 427세대이며 사용승인일은 2008.07.30입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하며, 공익시설·편익시설 접근성을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 포장된 중로 등에 접하며 단지 내 주차시설과 진입도로는 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,039,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 277,500,000원보다 최근 12개월 평균 266,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.9%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 101.9%인 만큼 현재 가격에 ‘경매 할인’을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 국 압류 확인. 2025.04.07. 국 압류가 있고 배당계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권의 내용과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정과 채권최고액 기준 계산이며 실제 채권잔액·당해세 등으로 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 데이터상 1회 유찰 가격은 216,800,000원, 2회 유찰 가격은 173,440,000원이고 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 무난하지만 가격은 최근 시세 이상”
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 자료도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리되는 유형입니다. 권리 자체보다 주의할 것은 가격입니다. 전체 거래 평균 277,500,000원만 보면 신건 271,000,000원이 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균은 266,000,000원이고 최신 거래는 255,000,000원입니다. 최근 흐름도 -4.9%로 내려온 상태여서 현재 최저가는 최근 시세의 101.9%입니다. 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로. 현재 회차에서는 권리 할인보다 최근 실거래와 유찰 시나리오를 중심으로 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
