대전지방법원 2025타경12782. 아산시 배방읍 장재리 1844, 1102동 2층 201호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 실거래 매칭 면적은 84.11㎡입니다. 현재 소유자는 조성운이고 2021.08.07. 매매를 원인으로 거래가액 349,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리가 아니라, 2021.10.08. 전입한 이병진의 보증금 300,000,000원 주택임차권입니다.
등기상 기존 우리은행 근저당권 2건은 2021.09.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 이병진의 전입·점유는 대항력을 갖습니다. 원칙대로라면 낙찰가에서 보증금 전액이 배당되지 않는 만큼 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1844 천안아산역 리슈빌 1102동 2층 201호 |
| 이용상태 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 84.11㎡ · 철근콘크리트구조 20층 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조성운 (2021.08.07. 매매 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,210,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 이병진 1명입니다. 임대차계약일은 2021.09.08., 확정일자는 2021.09.23., 전입·점유개시는 2021.10.08.이며 보증금은 300,000,000원입니다. 2023.10.17. 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08. | 2021.09.23. | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
배당 계산 규칙만 적용하면 신건 기준 미배당 보증금은 10,916,000원입니다. 다만 위 확약이 해당 임차권에 적용되므로 매수인의 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 294,000,000원이 최근 시세 이상
실거래 매칭 단지는 장재마을휴먼시아11단지, 매칭 면적은 84.11㎡이며 최근 12개월 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 284,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 281,000,000원입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 매수인의 실질취득 기준은 현재 최저가인 294,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 16 | 281,000,000원 |
| 2026.06 | 84.11㎡ | 6 | 274,000,000원 |
| 2026.06 | 84.11㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.11㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.29㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.15㎡ | 17 | 306,000,000원 |
| 2026.05 | 84.15㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 84.11㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2026.05 | 84.11㎡ | 18 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.11㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.11㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 평균 | 84.11㎡ | 12건 | 284,250,000원 |
최근 거래 범위는 265,000,000원~315,000,000원이고 평균은 284,250,000원입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 평균의 103.4%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 281,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 13,000,000원 높습니다. 따라서 권리상 실질 인수가 없다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 이병진 보증금 | 300,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,210,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 10,916,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 확약의 의미
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 294,000,000원 | 10,916,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 235,200,000원 | 68,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 188,160,000원 | 115,274,240원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 충족되지 않는 임차보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 하지만 제출된 확약은 이 임차권에 대해 잔존 보증금 반환청구권까지 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 이병진 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다. 확약의 적용 대상은 해당 임차권에 한정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2010.09.15.입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북측 약 20미터, 서측·남측·동측 약 15미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,612,000원/㎡입니다.
- 실거래. 실거래 매칭 단지는 824세대, 사용승인일 2010.09.15.이며 최근 12건이 265,000,000원~315,000,000원에 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 294,000,000원은 최근 12개월 평균 284,250,000원의 103.4%이고 최신 거래 281,000,000원보다 높습니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이병진 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권의 승계인으로 기재된 구조입니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 취득비용에는 관리비 체납, 당해세 등 별도 변수가 있을 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 10,916,000원의 미배당 보증금이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격 싸움입니다. 실질취득 294,000,000원은 최근 12개월 평균 284,250,000원의 103.4%이고 최신 거래 281,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 확약을 확인했다고 곧바로 신건 가격의 매력까지 인정해서는 안 됩니다.
