대전지방법원 2024타경3805. 서산시 석림동 주공아파트 206동 1층 104호입니다. 소유자는 이성우이고, 1996.05.30 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.04.20 설정된 주식회사신한은행 근저당권 88,200,000원입니다. 이후 2015.08.05 유한회사서령주류 근저당권 20,000,000원과 2024년에 설정된 다섯 건의 가압류, 2024.09.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
과거에는 한국주택은행·국민은행·서령새마을금고·서산수산업협동조합 등의 근저당권과 한국농촌공사의 전세권도 존재했으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 특히 한국농촌공사 전세권은 2006.05.03 설정된 뒤 변경을 거쳐 2012.05.30 해지로 말소되어 현재 인수 대상으로 남아 있는 등기상 전세권은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경3805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림4로 83, 206동 1층104호 (석림동,주공아파트) |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조(벽식조) 슬래브지붕 15층 건물 · 1층 104호 |
| 소유자 | 이성우 · 1996.05.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 53,109,646원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.20 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 88,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
권리 순서는 명확합니다. 2015.04.20 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 서령주류 근저당권과 신용보증기금·충남신용보증재단·당진축산업협동조합· 서산새마을금고·오케이저축은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 계산에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%, 그러나 시세 판정은 별개
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%이고, 추가 유찰 시 시나리오는 49,490,000원과 34,643,000원으로 내려갑니다. 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액은 70,700,000원입니다.
다만 이 사건에는 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 인수액이 없다는 점과 가격이 싼지는 분리해서 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 214,774,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 235,602,447원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 250,182,201원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 88,200,000원 | 69,027,400원 |
| 3. 근저당 · 유한회사서령주류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 16,361,094원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 96,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 당진축산업협동조합 | 10,458,269원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서산새마을금고 | 20,279,121원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,703,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 283,801,627원, 현재 회차 예상 배당액은 69,027,400원, 미배당액은 214,774,227원입니다. 미배당이 크더라도 본 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조(벽식조) 슬래브지붕 15층 건물입니다.
- 주위환경. 서산시 석림동 소재 석림초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·교육시설·주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 10m 내외, 남동측 약 20m 내외, 남서측 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·중로1류·중로3류와 관련되고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인한 뒤 인수 위험 판단을 최종 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 70,700,000원이 실제 거래시세보다 낮은지 직접 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치 자체는 시세 할인율이 아닙니다.
- 말소기준 재확인. 2015.04.20 주식회사신한은행 근저당권 88,200,000원이 말소기준이며 이후 서령주류 근저당과 다섯 건의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 설비의 정상작동 여부는 별도 확인이 필요한 것으로 감정요항표에 기재되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2015.04.20 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 70,700,000원 매각가를 전제로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸형이라는 사실만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가 101,000,000원의 70%인 70,700,000원이지만 실제 거래시세와의 비교가 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 비교적 명확하되, 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 결정할 물건”입니다.
