🏷️ 70% 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🔨 1회 유찰
대구지방법원 2025타경1127. 대구광역시 중구 문화동 동성로레몬시티오피스텔 18층 1805호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자는 이소은이며 등기상 거래가액은 199,750,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.25. 설정된 수협은행 근저당 158,400,000원으로, 이후의 가압류와 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김진영은 보증금 35,000,000원으로 건물 전유부분 전부를 임차했고, 임대차계약일과 점유개시일은 2024.06.30., 주민등록일은 2024.08.13., 확정일자는 2024.09.04.입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 문화동 10-58 동성로레몬시티오피스텔 18층 1805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 지하1층 및 지상22층 건물 중 제18층 제1805호 |
| 소유자 | 이소은 · 등기상 거래가액 199,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 137,993,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.25. 수협은행 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2025.02.28. 케이비국민카드 가압류, 2025.09.17. 임의경매개시결정, 2025.12.12. 김진영의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 수협은행 근저당 역시 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 생기더라도 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·점유 2024.06.30. 전입 2024.08.13. 확정일자 2024.09.04. 배당요구 2025.12.12. | 35,000,000원 월차임 400,000원 | 대항력 없음 전입이 말소기준권리 이후 | 확인 필요 배당요구 접수 | 승계 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가 191,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 133,700,000원 | 131,028,200원 | 50,748,833원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 90,271,653원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 117,843,268원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 158,400,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,377,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 131,028,200원이 수협은행 근저당에 배당되는 계산이며, 케이비국민카드와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 50,748,833원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 공평동 2.28기념중앙공원 북측 인근이며, 후면 상가지대로 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 지하철1호선 중앙로역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상22층 건물 중 18층 1805호입니다.
- 도로·토지. 북측 약 12미터, 남측 약 6미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구이며, 공시지가는 4,295,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김진영의 전입 2024.08.13.은 말소기준 2023.08.25. 뒤여서 대항력 없음으로 분석되지만, 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자 2024.09.04.와 배당요구 2025.12.12. 사실은 확인되므로 실제 배당순위 및 최우선변제 적용 여부를 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 133,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 거래·매물가격을 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 실제 사용·대출·세금 판단은 해당 용도와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 정리. 현재 임차권자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유 상태, 인도 일정, 미납 관리비 등 현장 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2023.08.25. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김진영의 주민등록은 2024.08.13.입니다. 따라서 대항력 없는 임차인 1명, 매수인 인수 0원으로 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 감정가 191,000,000원에서 133,700,000원으로 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 근거가 없으므로 이 70%라는 할인율을 곧바로 시세 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 필요. 이 물건은 인수 위험보다 실제 시장가격 확인이 최종 입찰가를 좌우하는 사건입니다.
