대구지방법원 2025타경8688. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 대상 토지는 237.0㎡의 대지이며 건물은 시멘트블록조 강판지붕 단층, 사용승인일자는 1949.12.26입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 지붕은 ‘기와지붕’이나 현황은 ‘강판지붕’으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2023.12.11 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 큐앤더블유인베스트대부주식회사 근저당권과 정학재 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 먼저 들어와 있는 점유관계입니다. 권태현은 2018-01-29 전입했고 2025-09-15 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당 시뮬레이션의 알려진 채권만 보고 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8688 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 성동 296-1 · 대구광역시 수성구 성동로 159-11 |
| 사건 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 토지 | 대 237.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트블록조 강판지붕 단층 · 사용승인일자 1949.12.26 |
| 소유자 | 이규희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 315,406,594원 / 315,406,594원 (신건) |
| 청구액 | 97,018,519원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 기와지붕 / 현황 강판지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자가 핵심
등기부에는 2022.11.15 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 말소기준보다 앞선 기재이며, 대상 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 입찰 전에는 이 기재와 현재 임대관계, 권태현의 계약관계를 함께 원문 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 상태가 가장 위험하다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권태현 | 2018-01-29 | 미상 | 미상 | 2025-09-15 신고 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
권태현은 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 잔액이 남는 구조라면, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격보다 먼저 ‘보증금’을 알아야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 315,406,594원이고 0회 유찰의 신건입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 전입자의 보증금 확인이 먼저입니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없기 때문에, 감정가가 얼마인지와 별개로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,406,594원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,215,692원 |
| 2. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 큐앤더블유인베스트대부주식회사 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 4. 근저당 · 큐앤더블유인베스트대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 정학재 | 95,000,000원 | 45,190,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 360,000,000원 중 예상배당은 310,190,902원, 미배당은 49,809,098원입니다. 이 표는 보증금이 확인되지 않은 권태현의 배당을 금액화하지 못한 상태이므로, 표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있어 현황과 매각대상 목록을 함께 대조해야 합니다.
- 건물. 시멘트블록조 강판지붕 단층 건물이고 사용승인일자는 1949.12.26입니다. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 237.0㎡ 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 820,200원/㎡입니다.
- 입지. 감정요항상 대구광역시 수성구 매호동 소재 매동초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서 비고에는 목록2 건물 지붕이 공부상 기와지붕, 현황 강판지붕이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권태현 보증금 확인. 전입 2018-01-29가 말소기준 2023-12-11보다 앞섭니다. 임대차계약서와 보증금 액수가 최우선 확인사항입니다.
- 확정일자·점유 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 실제 점유와 주민등록 상태도 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 실제 배당액, 미배당 잔액을 다시 계산해 매수인 부담을 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 등기부에 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황 경계와 제시외 건물 범위를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 대조. 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘선순위 보증금’이 먼저다
말소기준 이후의 근저당과 가압류가 소멸한다는 점만 보면 구조는 단순해 보입니다. 그러나 권태현의 2018-01-29 전입이 말소기준 2023-12-11보다 앞선다는 사실 하나가 결론을 바꿉니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 대항력과 매수인 인수액을 안전하게 0원으로 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득액도 정해지지 않습니다.
따라서 신건 최저가 315,406,594원이 감정가와 같다는 사실만으로 응찰 여부를 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다. 권태현의 보증금·확정일자·점유관계를 확인한 뒤에야 배당 후 잔액과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 “후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 금액 미상 — 보증금 확인 전 입찰 보류.”입니다.
