대구지방법원 2025타경9141. 태왕아너스로뎀플러스 제20층 제2011호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전유면적은 51.422㎡이며 지상 20층 건물의 20층에 위치합니다. 현재 소유자는 조율이고, 2020.12.30. 조현집 명의로 거래가 171,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 개명으로 조율로 표시가 변경됐습니다.

등기만 후순위 채권 위주로 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 임차권입니다. 박은정은 2023.01.28. 임대차계약, 2023.02.10. 점유개시, 2023.03.15. 주민등록, 2023.04.11. 확정일자를 갖고 있으며 2025.05.08. 보증금 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심

등기부상 2016년 이현룡 전세권 140,000,000원은 2018.04.17. 이미 말소됐고, 2022.05.04. 설정된 서대구신용협동조합 근저당 109,200,000원도 2023.02.10. 해지로 말소됐습니다. 이후 박은정의 임대차 점유·주민등록·확정일자가 순서대로 형성되고, 그 뒤인 2024.10.08. 삼성카드 가압류가 현재 말소기준권리가 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박은정의 계약일은 2023.01.28., 점유개시는 2023.02.10., 주민등록일은 2023.03.15., 확정일자는 2023.04.11.이며 보증금은 170,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 존재하지 않으므로 실제 임차인은 1명입니다.

② 가격 구조 — 1.12억이 아니라 1.70억을 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원의 70%인 112,000,000원입니다. 일반적인 무인수 물건이라면 1회 유찰로 가격이 크게 내려온 모습이지만, 이 사건은 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 112,000,000원 + 약 58,000,000원 = 약 170,000,000원으로, 매수인의 실질취득 부담이 임차보증금 수준에 고정됩니다. 감정가 160,000,000원과 비교해도 106.3%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

채권자 청구총액 789,257,582원 중 109,632,000원이 배당되고, 미배당은 679,625,582원입니다. 이 배당선과 별개로 매각물건명세서가 명시한 박은정 임차권의 미변제 잔액 인수 위험을 반드시 실질취득에 합산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 남침산네거리 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서와 달산초등학교·대구일중학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하며 인근 간선도로변에 지하철 3호선과 시내버스 정류장이 소재해 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 제20층 제2011호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스보일러 난방설비와 주차타워가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 현황 오피스텔 부지이며 남측 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 공시지가. 3,011,000원/㎡. 토지면적은 2,678.4㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 112,000,000원에 낙찰되더라도 임차권 잔액 인수를 더하면 약 170,000,000원입니다. 1회 유찰이라는 사실 자체에 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 임차권 원문 재확인. 매각물건명세서에 기재된 “전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구와 주민등록일 2023.03.15., 확정일자 2023.04.11.을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 박은정과 경매채권의 관계 확인. 동일인이 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나는 만큼, 실제 임대차관계·보증금 지급 및 반환채권의 성립 자료를 확인할 필요가 있습니다.
• 등기 말소와 임차인 인수를 분리. 삼성카드 등 후순위 가압류가 소멸해도 임차권 잔액 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
• 유찰 시나리오 착시 금지. 2회 유찰 78,400,000원, 3회 유찰 54,880,000원으로 내려가더라도 임차보증금 170,000,000원보다 낮은 동안에는 미변제 인수액이 커져 실질취득 부담이 유지됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰가 1.12억”보다 “실질취득 1.70억”이 먼저다

이 사건에서 가장 위험한 오판은 감정가 160,000,000원짜리 물건이 한 번 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 30% 싸졌다고 보는 것입니다. 박은정의 보증금은 170,000,000원이고, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항하며 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 112,000,000원이 아니라 실질취득 약 170,000,000원입니다. 이는 감정가 160,000,000원보다 높습니다. 향후 유찰로 표면상 최저가가 더 떨어지더라도 임차권이 그대로 유지되는 한 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 후순위 가압류의 소멸보다 선행 임차권의 실제 존부와 인수 범위를 확인하는 것이 이 물건의 입찰 판단을 좌우합니다.