대구지방법원 2025타경9282. 수성구 지산동 한일빌라 시동 1층 103호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김승찬이고, 2011.11.04. 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2014.02.26. 설정된 대구희망신용협동조합 근저당권 33,000,000원입니다. 이후 설정된 윤태극의 전세권과 주택임차권, 강제경매개시결정 및 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 가장 크게 들어오는 권리는 윤태극 명의의 100,000,000원 전세권과 100,000,000원 임차보증금입니다. 하지만 권리분석에서는 금액보다 순서가 먼저입니다. 전세권은 2016.05.16., 임차권등기는 2024.06.27.이고 전입일도 2016.05.04.로, 모두 2014.02.26. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당표에서 전세금이 일부만 배당되는 상황이어도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9282 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1016-10 시동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김승찬 · 2011.11.04. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구액 | 윤태극 / 109,684,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2014.02.26. 대구희망신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 33,000,000원 |
① 권리 흐름 — 100,000,000원 전세권도 후순위
말소기준권리는 을구 5번 근저당권입니다. 윤태극의 전세권은 그보다 약정·등기 시점이 늦고, 주택임차권 역시 더 후순위입니다. 갑구 7번 강제경매개시결정과 갑구 8번 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 미배당도 승계 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태극 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2016.05.04 | 2016.05.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가 115,000,000원의 70%, 1회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, “감정가의 70%니까 저렴하다”는 결론은 근거가 부족합니다. 특히 한일C동은 총 6세대이고 준공일은 1991.08.05.로, 거래 환금성과 개별 상태 차이를 가격에 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 대구희망신용협동조합 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 전세권 · 윤태극 | 100,000,000원 | 45,651,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 윤태극 | 109,684,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 242,684,272원 중 채권자 배당액은 78,651,000원, 미배당은 164,033,272원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 164,033,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 187,748,572원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 204,349,282원 | 0원 |
이 사건에서 중요한 점은 유찰 시 매각가가 내려갈수록 윤태극의 미배당 규모가 커지더라도 그것이 낙찰자의 추가 인수금으로 바뀌지 않는다는 것입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없기 때문입니다. 따라서 권리 측면에서는 유찰이 가격을 낮출 뿐, 실질취득액을 100,000,000원 보증금 수준으로 고정시키는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 대구남양학교 북측 인근. 기존 주택지대 내 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬라브위기와지붕 2층 건물로, 외벽 적벽돌치장쌓기·몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지도배·타일, 바닥 장판지·타일, 창호 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 한일C동은 총 6세대, 준공일 1991.08.05.입니다. 소규모 구축 다세대인 만큼 실제 환금성은 현장 및 최근 거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 순서 재확인. 윤태극 전입일 2016.05.04., 말소기준 2014.02.26.이라는 순서를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 전세권·임차권 관계. 윤태극 명의 전세권 100,000,000원과 임차권 보증금 100,000,000원, 강제경매 신청채권 109,684,272원의 법률관계를 원본 계약과 채권서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 집행정지 이력. 2026.02.03. 채권자대리인에게 집행정지통지서가 발송되어 도달한 이력이 있으므로 2026.09.10. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 점유자·인도 가능성은 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 법원 원본을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “보증금 1억원”보다 먼저 볼 것은 대항력 순서
이 사건은 표면적으로는 100,000,000원 전세권과 100,000,000원 임차보증금 때문에 부담스러워 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준권리가 2014.02.26.이고 윤태극의 전입·전세권·임차권은 모두 그 뒤이므로 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 현재 최저가 80,500,000원이 그대로 현재 회차의 실질취득액입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 접근하기에는 근거가 부족하고, 6세대 규모의 1991.08.05. 준공 다세대라는 특성, 윤태극의 복수 권리관계, 집행정지통지 이력까지 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 그 두 문장으로 정리됩니다.
