대구지방법원 2025타경9306. 대구 동구 도동 에덴주택 103동 6층 605호, 전용 51.54㎡ 아파트입니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 86,500,000원의 63.1%, 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.3% 높은 흐름으로 집계돼, 하락장 때문에 싸 보이는 사례는 아닙니다.
문제는 권리입니다. 2015.01.06. 이철우 명의의 전세권 45,000,000원이 설정됐고, 현재 말소기준으로 잡힌 2023.12.14. 대구신용보증재단 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 배당 시나리오에서는 이 전세권에 45,000,000원을 전액 배당해 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정에는 이 전세권이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상이라고 표시돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 전세권자의 배당요구와 매각으로 인한 소멸 여부를 반드시 원문서에서 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 도동 20-5 에덴주택 103동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.54㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 |
| 소유자 | 박경희 · 안태종 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 5,872,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
임차인·점유관계
실제 점유 임차인 1명으로 조사됐으며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 점유자 표기는 이시우(이철우), 사용 부분은 전부사용입니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이시우(이철우) · 전부사용 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 가격 자체는 충분히 낮다
에덴공항3, 전용 51.54㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 80,800,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 86,500,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 63.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 51.54㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 51.54㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2024.01 | 51.54㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 51.54㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2021.09 | 51.54㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 86,500,000원 |
최신 거래는 85,000,000원, 최근 12개월 평균은 86,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.3% 높은 수준으로 집계됩니다. 따라서 현재 최저가의 할인폭은 분명합니다. 다만 이 할인은 선순위 전세권과 미상 점유관계가 완전히 해소된다는 전제에서만 온전한 가격 메리트가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 2. 전세권 · 이철우 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 62,850,000원 | 8,217,200원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 34,198,037원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 5,872,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 전세권 45,000,000원을 전액 배당하고, 대구신용보증재단에 8,217,200원을 배당한 뒤 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 147,920,241원 중 53,217,200원이 배당되고 94,703,041원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 불로동 소재 불로동 고분공원 남측 인근이며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 605호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 정문인 서측으로 폭 약 8미터 도로, 북측 약 8미터, 남측·동측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 에덴공항3은 237세대, 1990.08.22. 준공이며 동일 전용면적 실거래는 66,000,000원부터 95,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 이철우 전세권 45,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 배당요구 및 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
- 점유자 대항력. 이시우(이철우)의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 배당표와 권리판정 불일치. 배당표상 인수 0원과 등기상 선순위 전세권 인수 표시가 동시에 존재하므로 원문서 확인 전까지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 가격 기준. 권리문제가 해소된다면 최근 12개월 평균 86,500,000원과 최신 거래 85,000,000원이 가격 비교의 우선 기준입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 54,600,000원, 2회 유찰 시 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원으로 배당부족은 더 커집니다.
- 공법상 환경. 비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·역사문화환경보존지역 등 이용 제한 요소를 현장과 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “남는 권리가 없는가”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 54,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 86,500,000원의 63.1%입니다. 최신 거래도 85,000,000원이라 표면 가격은 충분히 낮습니다.
그러나 이 사건은 전형적인 저가매수형이 아닙니다. 2015년 전세권 45,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현황상 점유자의 전입일·보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 현재 배당표는 전세권 전액 배당과 매수인 인수 0원을 전제로 하지만, 등기 권리판정에는 선순위 전세권 인수 표시가 남습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리는 보류”입니다. 전세권 소멸과 점유자의 대항력 문제가 확정된 뒤에야 54,600,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
