대구지방법원 2025타경9343. 대구 동구 신천동 부띠끄시티테라스 11층 1114호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 과거 신암새마을금고 근저당은 2021.09.17. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.09.19. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 황종수의 주민등록일은 2022.07.14., 확정일자는 2022.06.15.이며 임차보증금은 100,000,000원입니다. 따라서 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 최저매각가 69,000,000원만 보면 감정가와 같은 신건입니다. 하지만 예상배당에서는 집행비용 1,642,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 67,358,000원이 배당되고, 보증금 중 32,642,000원이 남습니다. 이 금액을 낙찰대금에 더하면 현재 회차의 실질취득 부담은 101,642,000원입니다. 즉 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 11층 1114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지하5층 지상17층 중 11층 1114호 |
| 소유자 | 황정화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,859,875원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
과거 신암새마을금고 근저당권은 2016.04.08. 설정되고 2020.03.26. 채권최고액이 91,200,000원으로 변경됐지만, 2021.09.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.09.19. 강제경매개시결정입니다. 반면 황종수의 임대차는 2022년부터 존재하고 2024.07.08. 주택임차권등기까지 마쳐, 말소기준보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황종수 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.07.14 / 2022.06.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임대차계약일자는 2022.06.15., 점유개시일자는 2022.06.30., 주민등록일자는 2022.07.14.입니다. 2024.07.04. 임차권등기명령을 거쳐 2024.07.08. 주택임차권이 등기됐습니다. 배당요구도 2024.07.08. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 100,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1억원 구조가 유지된다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차는 최저가 69,000,000원에 인수 32,642,000원을 더해 101,642,000원이고, 1회 유찰 시에는 55,200,000원에 인수 46,193,600원, 2회 유찰 시에는 44,160,000원에 인수 57,034,880원이 붙습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 69,000,000원 | 32,642,000원 | 101,642,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 55,200,000원 | 46,193,600원 | 101,393,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,160,000원 | 57,034,880원 | 101,194,880원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 임차인 황종수 보증금 | 100,000,000원 | 67,358,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,859,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 황종수가 67,358,000원을 배당받고, 보증금 부족분 32,642,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 105,859,875원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 신천동 동대구역네거리 남동측 인근. 주위는 상업·업무용빌딩·오피스텔·음식점·숙박업소 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스승강장 및 지하철역 접근성 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하5층 지상17층 중 11층 1114호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20M, 서측 약 15M, 동측 약 5M 도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 토지는 평지의 사다리형, 지목은 대, 토지면적은 2,409.7㎡입니다. 공시지가는 5,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 32,642,000원입니다. 입찰가 69,000,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 시 인수 46,193,600원, 2회 유찰 시 57,034,880원으로 증가합니다.
- 임차보증금 반환 구조 확인. 황종수의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액이 매수인 부담으로 남는 대항력 임차권입니다.
- 주택임차권등기 확인. 2024.07.08. 을구 3번 주택임차권의 존속 및 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·전입 가능 여부 등을 원본 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 점유·장기 체납 여부와 공용부분 관리비 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 69,000,000원이 아니라 임차보증금 100,000,000원입니다. 황종수는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 실제 임차인이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 32,642,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득 부담은 101,642,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 55,200,000원으로 내려가지만 인수액은 46,193,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 낙찰가는 44,160,000원으로 내려가지만 인수액은 57,034,880원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마에 취득하는가”로 판단해야 합니다. 권리상 핵심은 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다.
