부산지방법원 2023타경5853. 부산 동구 좌천동 727-2 토지와 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1962.04.10 사용승인된 연와조 스라브가 2층 주택이고, 토지는 대지 141.5㎡입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리는 2019.09.24 설정된 부산은행 근저당권 99,000,000원이고, 경매개시결정 등 그 이후의 등기상 권리는 매각으로 정리됩니다.
등기만 보면 구조는 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 이화자는 2005.09.26, 장태헌은 2013.05.01 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 2023.12.08 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 잔존 보증금 승계 가능성을 안전하게 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경5853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 좌천동 727-2 · 부산광역시 동구 증산로125번길 13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 건물 / 토지 | 연와조 스라브가 2층 · 사용승인 1962.04.10 · 대지 141.5㎡ |
| 소유자 | 주식회사비스하임 (2019.06.24 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 184,642,880원 / 63,333,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 91,188,934원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.24 부산은행 근저당권 · 채권최고액 99,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 문제다
부산은행 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.11 동구 압류는 2025.01.20 이미 말소됐습니다. 과거 가압류와 근저당권들도 대부분 등기부상 이미 말소돼 현재의 핵심 인수 판단 대상은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이화자 점유 부분 미상 | 2005.09.26 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2023.12.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장태헌 점유 부분 미상 | 2013.05.01 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2023.12.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 보증금을 합산할 자료가 없으며, 각각 얼마를 배당받고 얼마가 남는지도 산정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 63,333,000원으로 감정가 184,642,880원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 가격을 검증할 최신 실거래 비교값이 없습니다. 더 중요한 문제는 두 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다.
6회 유찰은 가격 하락의 결과인 동시에, 시장이 권리·점유·건물 상태와 환금성을 반복적으로 부담스럽게 평가했을 가능성을 보여줍니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높여서는 안 되며, 임차보증금이 확인되기 전에는 응찰가 상한도 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,539,994원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 99,000,000원 | 61,793,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 부산은행 근저당권에 37,206,994원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 신청채권 청구액 91,188,934원도 전액 충족되지 않습니다. 이 표에는 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인 2명의 실제 배당 및 잔존 보증금이 반영되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 좌성초등학교 폐교 동측 인근의 경사지 기존 주택지대로, 주변은 기존 주택·학교· 소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1호선 좌천역은 도보 약 7분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 1962.04.10 사용승인된 연와조 스라브가 2층 주택입니다. 외벽은 적타일 붙임과 세멘몰탈 위 페인팅, 창호는 PVC 창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대지 141.5㎡, 완경사 세로장방형이며 세로한면 도로 조건입니다. 공시지가는 768,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역 등의 적용을 받습니다.
- 환금성. 오래된 2층 주택과 토지를 일괄 취득하는 유형이고 6회 유찰됐습니다. 건물 상태, 제시외 건물, 경사지 입지와 향후 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이화자·장태헌 각각의 보증금, 계약 당사자, 임차 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 사람 모두 확정일자가 미상이므로 배당요구 종기 내 제출문서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 예상 낙찰가에 각 임차인의 미배당 보증금을 더해 총투입액을 계산한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 점유 부분 확인. 두 점유자의 점유 부분이 미상입니다. 토지와 2층 건물 전체 중 누가 어느 부분을 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 구조·면적·사용 현황과 철거 또는 보수 가능성을 확인해야 합니다.
- 노후도 점검. 1962.04.10 사용승인 건물인 만큼 누수·균열·배관·전기·가스·난방 상태와 수선비를 별도로 산정해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 향후 신축· 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서와 법원 공고의 최종 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%는 안전마진이 아니다”
이 물건은 감정가 184,642,880원에서 63,333,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 안전마진은 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다. 이화자와 장태헌은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 그 결과 낙찰자가 떠안을 수 있는 미배당 보증금과 실질취득비용의 상한을 정할 수 없습니다.
여기에 6회 유찰, 1962.04.10 사용승인 주택, 제시외 건물 포함, 경사지 기존 주택지라는 특성이 겹칩니다. 최신 실거래 비교값도 없어 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금은 미해결입니다. 이 사건은 가격을 더 낮추는 것보다 두 임차인의 계약 내용과 잔존 보증금을 먼저 확정해야 입찰 가능 여부를 판단할 수 있습니다.
