대전지방법원 2025타경736. 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 913-4의 토지와 4층 건물입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점 및 계단실, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 토지와 건물은 일괄매각이며, 목록(2) 지상의 제시외 건물인 발코니와 다락도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2016.12.29. 접수된 남인천농업협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 153,600,000원 근저당, 2023.10.11. 주식회사가람테크의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 2024년 등기된 주택임차권과 현재 경매개시결정·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경736 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 913-4 · 충청남도 당진시 합덕읍 미락4길 5-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 및 계단실 · 2층 다가구주택(4가구) · 3층 다가구주택(4가구) · 4층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 226.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최정옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 760,555,140원 / 532,389,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 205,665,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 등기권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.12.29. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후의 근저당·현재 경매개시결정·압류와 2024년 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 에스케이건설주식회사의 전세권과 강제경매개시결정, 당진시 압류 중 일부는 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 대부분 후순위, 한 건은 판정 보류
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이강호 · 1층 공인중개사 사무소 | 5,000,000원 / 300,000원 | 2021.07.30 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| PIAO JINGLONG · 201호 | 2,000,000원 / 400,000원 | 2023.05.08 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이남휘 · 202호 | 45,000,000원 | 2019.05.08 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구동희 · 203호 | 40,000,000원 | 2023.06.16 / — | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TSOY IGOR ROMANOVICH · 301호 | 40,000,000원 | 2022.04.05 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신동주 · 402호 | 75,000,000원 | 2020.02.03 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| PIAO DONGDOMG | 미상 | 2024.03.03 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전세은 · 4층 98㎡ 중 서쪽 64.4775㎡ (401호 | 70,000,000원 | 2022.07.11 / 2022.06.15 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김충명 · 3층128.955㎡ 중 남서쪽 방향 | 35,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.29 | 2024.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최용문 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.10.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주택임차 · 주거 | 미상 | 2020.02.03 / 2020.01.14 | 2025.08.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 확인되는 점유자는 모두 2016.12.29. 말소기준 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 전세은과 김충명은 임차권등기까지 존재하지만 그 기초 전입 역시 말소기준 뒤입니다. 반면 최용문은 전입일과 보증금이 없어 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건에서 가장 먼저 원본 대조가 필요한 권리 리스크입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 760,555,140원, 현재 최저매각가는 532,389,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 연립/다세대와 토지, 1층 소매점, 다가구주택이 결합된 구조이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 현재 가격의 시세 우위는 주변 유사 수익형·다가구 거래와 임대수익을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 532,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,723,890원 |
| 1. 남인천농업협동조합 · 을구 1번 근저당 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 남인천농업협동조합 · 을구 2번 근저당 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 3. 주식회사가람테크 · 을구 7번 근저당 | 300,000,000원 | 277,465,110원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권총액은 547,200,000원, 배당액은 524,665,110원, 미배당은 22,534,890원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됐으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합덕읍 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다가구주택·근린생활시설·주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2016.12.23.입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 226.3㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 소로3류에 접하고 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최용문 원본 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 각 호실 점유 확인. 1층 소매점과 다수 주거 호실에 점유기록이 있으므로 현재 실제 점유자와 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 재확인. PIAO DONGDOMG와 최용문, 주택임차 기록에는 보증금 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 잔액을 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외 발코니·다락이 매각에 포함되는 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 유사 다가구·수익형 부동산의 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — 등기상 후순위 소멸, 그러나 임차관계 확인이 선행돼야 한다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2016.12.29. 남인천농업협동조합 근저당이 기준권리이고 그 뒤의 주요 담보권·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인되는 전입일을 가진 점유자들도 모두 기준권리 뒤여서 대항력이 없습니다.
하지만 최용문은 전입일과 보증금이 미상이라 이 한 건만으로도 ‘인수 0원 확정’이라는 결론은 보류해야 합니다. 현재 최저가 532,389,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 혼합용도 다가구 건물의 가격 메리트는 실제 임대현황과 주변 시장가치를 함께 확인해야 합니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형, 가격은 검증형으로 접근하는 것이 맞습니다.
