4,872,000원
부산지방법원 2023타경64036. 부산진구 부암동 ‘서면루미랑스’ 5층 502호로, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 216,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 4,872,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 매수인 부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.
임차인 박보라는 임대차계약일과 확정일자가 2021.08.13, 주민등록일자가 2021.08.30, 점유개시일자가 2021.08.31입니다. 말소기준으로 제시된 부산광역시 서구 압류일 2022.07.04보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석돼, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 4,872,000원에서 집행비용 487,696원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 4,384,304원입니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 205,615,696원이 매수인 부담으로 넘어가므로, 실질취득은 4,872,000원 + 205,615,696원 = 210,487,696원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 전체 부담은 임차보증금 약 2.10억원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 62, 제5층 제502호 (부암동, 서면루미랑스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 공동주택(아파트) · 22평형 · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2019.04.25 |
| 소유자 | 허재원 (2021.07.20. 거래가 210,320,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 4,872,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박보라 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 인수액이 핵심
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박보라 주거 · 임차권등기 | 제502호 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 전입 2021.08.30 확정 2021.08.13 점유개시 2021.08.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 205,615,696원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 박보라는 2023.09.14. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 다만 박보라는 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일인이며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 포함돼 있습니다. 이는 임차권을 곧바로 부정한다는 뜻이 아니라, 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유와 반환채권의 성립을 원본으로 검증해야 한다는 의미입니다.
② 가격 구조 — 487만원이 아니라 2억 1,048만원
이 물건은 실거래 시세와 최저가를 단순 비교해서는 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담할 금액은 낙찰대금과 인수액을 합친 금액입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가격 | 4,872,000원 | 법원에 납부할 현재 회차 매각대금 |
| 임차인 예상배당 | 4,384,304원 | 집행비용 차감 후 보증금에 배당 |
| 매수인 인수액 | 205,615,696원 | 박보라 보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 | 210,487,696원 | 최저가 + 인수액 |
| 감정가 | 216,000,000원 | 실질취득과의 차이 5,512,304원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,696원 |
| 1. 임차인 박보라 보증금 | 210,000,000원 | 4,384,304원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 28,420,170원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에스에셋대부 유한회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 박보라 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 487,696원을 먼저 제외한 뒤 남은 4,384,304원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 205,615,696원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 실제 집행비용, 배당이의 및 권리관계 확정 결과에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 재매각과 관계인 기록
- 재매각. 매각물건명세서 비고에 재매각으로 기재돼 있으며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 선행 매수신청. 채권자 박보라는 2026.05.19. 매수신청금액 30,000,000원으로 매수신청을 한 기록이 있습니다.
- 동일인 관계. 임차인 박보라는 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 임대차보증금 반환채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 자료. 2026.04.23. 갑구 7번 가등기가 담보가등기임을 확인하는 화해권고결정이 제출됐습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물의 5층 502호이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 주차. 기계식주차설비가 타워형으로 설치돼 있어 실제 차량 규격과 이용 편의성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 절대보호구역 등이 포함됩니다. 일부 필지는 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본. 임대차계약서, 보증금 210,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령 결정문을 대조하세요.
- 점유 상태. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도소송 필요성을 검토하세요.
- 가등기 처리. 부산지방법원 2026가단30990호 화해권고결정문과 갑구 7번 가등기의 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 20% 조건과 몰수 위험, 잔금납부 기한을 확인하세요.
- 조세채권. 부산광역시 서구 압류와 국가 압류의 체납세액, 법정기일 및 배당순위를 배당요구종기 서류로 확인하세요.
- 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납과 타워형 기계식주차 이용 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
감정가 216,000,000원짜리 아파트의 최저가가 4,872,000원까지 내려갔다는 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 그러나 이 사건의 중심은 낙찰가가 아니라 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 예상배당 후 남는 205,615,696원을 인수하면 실질취득은 210,487,696원입니다.
추가 유찰이 발생해도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나므로 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 게다가 선순위로 표시된 가등기, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 재매각과 20% 보증금 조건도 확인해야 합니다. 낮은 최저가는 매력 요소가 아니라 계산의 출발점일 뿐입니다. 이 사건은 권리 원문을 확인하기 전까지 가격만 보고 접근해서는 안 되는 고위험 인수형 물건입니다.
