대전지방법원 2025타경819. 당진시 송악읍 신성미소지움2단지 208동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 대상 면적은 84.9835㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 공민석이며, 2023.11.08 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 154,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.09.02 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
가격은 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 109,900,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 137,833,333원, 최신 거래는 2026.09의 133,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.7%여서, 신건 감정가 단계와 달리 현재 회차에는 가격상 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경819 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 208동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9835㎡ · 지상15층 건물 내 4층 402호 |
| 현재 소유자 | 공민석 · 2023.11.08 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 144,746,779원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.11.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 154,000,000원입니다. 2025.09.02 등기된 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·농협은행·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.7%
신성미소지움2단지 동일 면적 84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 137,833,333원이고, 최신 거래는 2026.09의 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 7 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 137,833,333원 |
표본의 최저 거래는 127,000,000원, 최고 거래는 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 109,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 79.7%이며, 최신 거래가 133,000,000원보다도 낮습니다. 현재 회차의 가격 판단은 감정가 157,000,000원이 아니라 실제 입찰 기준인 최저가 109,900,000원을 중심으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 154,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 154,000,000원 중 107,561,400원이 배당되고 46,438,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 46,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 78,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 101,518,318원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 농협은행주식회사에 배당되는 금액이 줄고 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액을 낙찰자가 대신 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악주민자치복지센터 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상15층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2007.04.25입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측 왕복4차선 포장도로, 남동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·국가산업단지·가축사육제한구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 단지. 신성미소지움2단지 655세대, 사용승인일 2007.04.25. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.11.08 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 109,900,000원을 최근 12개월 평균 137,833,333원 및 최신 거래 133,000,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.8회, 낙찰률 0.0%라는 통계가 있으므로 환금성과 응찰 강도를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각 관련 서류와 현황을 입찰 전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현재 회차부터 검토 가능
이 사건의 핵심은 권리 인수 부담보다 가격과 점유 확인입니다. 말소기준권리는 2023.11.08 농협은행주식회사 근저당권이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 109,900,000원까지 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 137,833,333원의 79.7%입니다. 최신 거래 133,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 임대관계 미상과 단지 평균 5.8회 유찰이라는 경매 통계는 무시하지 말아야 합니다. 권리는 비교적 단순하고, 현재 가격은 검토할 수 있는 수준이지만, 점유와 환금성 확인이 마지막 관문입니다.
