대전지방법원 2025타경51405. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 103동 11층 1103호, 전용 약 64.95㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 가압류가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 신순재의 전입·확정일자는 모두 2022.02.07이고, 임차권등기는 2024.02.15입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 현대카드 가압류는 2024.10.18이므로 임차인이 앞섭니다. 원칙대로라면 배당에서 못 받은 보증금은 매수인이 인수합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 보증금 반환채권을 양수한 자이고, 우선변제권만 주장하면서 대항력과 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.07.20 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.9504㎡ · 지상20층 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 심연택 · 2020.02.21 소유권이전 · 거래가액 227,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,359,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2019.03.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신순재 | 주거용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 전입 2022.02.07 확정 2022.02.07 | 대항력 있음 우선변제 확약 후 실질 0원 |
배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 별도의 보증기관 중복신고 임차인이 아니라 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차인의 반환채권 양수인입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.30억은 최근 시세와 거의 같다
동일 단지 전용 64.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 230,750,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 230,000,000원은 평균의 99.7%입니다. 차이는 750,000원에 불과해 ‘시세보다 크게 싸다’고 볼 수준은 아닙니다. 최신 거래는 2026.08 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.95㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 64.95㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 64.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 평균 | 64.95㎡ | 12건 | 230,750,000원 |
실거래 범위는 213,000,000원~245,000,000원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 평균과 거의 같고 최신 235,000,000원보다는 5,000,000원 낮습니다. 따라서 권리 리스크가 확약으로 제거된 점은 긍정적이지만, 신건에서 가격 자체가 특별히 싸지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 신순재 보증금 | 230,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 5,593,233원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 244,359,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당액 4,020,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 2026.07.20 확약서가 해당 임차권의 대항력·반환청구권 포기 및 말소 동의를 담고 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차가 내려가도 ‘확약 전 공식’과 ‘확약 후 실질’을 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 4,020,000원 | 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 49,376,000원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 85,660,800원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형으로, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수가 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 반환채권을 가진 주택도시보증공사가 권리 포기·말소 동의를 확약한 사례이므로 확약의 존재와 효력이 가격 판단의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 남동측 인근이며, 주변은 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 11층으로, 사용승인일은 2019.03.28입니다.
- 도로. 북서·남서측 약 12m 내외, 북동·남동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서산센트럴코아루아파트는 337세대이며, 동일면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.20 확약서의 대항력 포기·보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 존재해도 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 어떻게 진행되는지 매각서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최근 12개월 평균 230,750,000원, 최신 거래 235,000,000원과 비교하면 신건 230,000,000원은 시세권입니다.
- 소유·점유 현황 확인. 감정평가 당시 소유자의 폐문 부재로 이용상황은 건축물현황도와 인근 탐문을 통해 판단했습니다.
- 세금·관리비 확인. 서산시 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘시세권’
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰자가 미배당액을 떠안는 인수형입니다. 실제 신건 배당계산에서도 4,020,000원이 남습니다. 그러나 반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음은 가격입니다. 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균 230,750,000원의 99.7%, 최신 거래 235,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다. 권리 리스크가 확약으로 해소된 것은 분명한 장점이지만, 신건 가격 자체는 최근 실거래와 거의 같은 수준입니다. 결론은 “확약 확인은 필수, 가격 메리트는 크지 않다”입니다.
* 확약 전 배당 공식상 미배당 인수액은 현재 회차 4,020,000원이나, 주택도시보증공사의 2026.07.20 대항력 포기·보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
