대구지방법원 2026타경65. 경주시 황성동 황성5차현대아파트 509동 8층 804호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 등기상 소유자는 서경욱입니다. 권리분석의 기준점은 2014.07.10. 경북대구낙농협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 그 이후 설정된 이숙희 근저당권과 다수의 가압류·압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않고 감정평가상 임대관계도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수위험이 아니라, 1회 유찰로 147,000,000원까지 내려온 현재 가격과 실제 거래가격의 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경65 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 277-6 황성5차현대아파트 509동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.6㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 서경욱 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 159,095,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가에서도 임대관계가 없는 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2014.07.10. 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권이며, 이후의 이숙희 근저당권, 신용보증기금·경북신용보증재단·서울보증보험주식회사·주식회사아이비케이캐피탈·산와대부주식회사· 주식회사 디지비캐피탈·하나캐피탈 주식회사 가압류와 국·경주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%
황성현대5 동일 면적 84.6㎡의 최근 실거래 12건은 2026.05~2026.09 사이 200,000,000원~235,000,000원에서 확인되며, 최근 12개월 평균은 213,750,000원입니다. 현재 최저매각가 147,000,000원은 이 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.6㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 84.6㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2026.09 | 84.6㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.6㎡ | 11 | 218,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 18 | 211,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 5 | 212,000,000원 |
| 평균 | 84.6㎡ | 12건 | 213,750,000원 |
최신 거래는 2026.09의 200,000,000원이고, 12건 평균은 213,750,000원입니다. 감정가 210,000,000원은 최근 실거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현 최저가는 147,000,000원으로 내려왔습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하더라도 최저가가 모두 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 180,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 근저당 · 이숙희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 86,119,404원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 156,769,762원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 산와대부주식회사 | 32,040,904원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 355,283,547원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,898,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
147,000,000원 가정 시 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 선순위 경북대구낙농협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 1,218,112,097원, 총 배당액은 144,142,000원, 미배당액은 1,073,970,097원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 1,073,970,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 1,117,452,697원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 1,147,778,637원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용황초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 8층 804호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측·남측 약 10m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 680,600원/㎡, 토지는 29,942.0㎡의 아파트 건부지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 황성현대5는 724세대이며 준공일은 1998.04.23입니다. 동일 면적 84.6㎡ 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 213,750,000원의 68.8%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 실거래 범위도 함께 대조하세요.
- 권리 확인. 말소기준권리는 2014.07.10. 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 말소 여부를 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 없는 것으로 평가됐지만, 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장과 현황조사 원본을 대조하세요.
- 체납 확인. 국과 경주시 압류가 등기돼 있으므로 배당과 별개로 세금·관리비 관련 현황을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 눈에 띄는 물건
이 사건은 임차인 없이 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 147,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 213,750,000원의 68.8%에 위치합니다. 최신 거래도 200,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리상 승계부담보다는 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 실거래와 응찰가의 차이를 얼마나 확보하느냐에 있습니다.
