대구지방법원 2026타경65. 경주시 황성동 황성5차현대아파트 509동 8층 804호 아파트입니다. 등기상 소유자는 서경욱이며, 말소기준권리는 2014.07.10 경북대구낙농협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이숙희 근저당권과 다수의 가압류·압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차관계도 없어 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원인 신건인데, 동일면적 84.6㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 209,750,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 100.1%이므로 단순히 경매라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경65 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 277-6 황성5차현대아파트 509동 8층804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 84.6㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서경욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 159,095,715원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가 자료의 임대관계도 없음으로 확인되며, 대항력 임차인이나 보증금 인수 이슈가 없습니다. 말소기준은 2014.07.10 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 이후 이숙희 근저당권 70,000,000원, 신용보증기금·경북신용보증재단·서울보증보험·아이비케이캐피탈·산와대부·디지비캐피탈· 하나캐피탈의 가압류와 국·경주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 209,750,000원 vs 신건 210,000,000원
황성현대5 동일면적 84.6㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.02부터 2026.07까지 거래가격은 190,000,000원~235,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 209,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.6㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 18 | 211,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 5 | 212,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 12건 | 209,750,000원 |
신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 209,750,000원보다 250,000원 높고, 최근 평균 대비 100.1%입니다. 2026.07 최신 거래 230,000,000원보다는 20,000,000원 낮지만, 같은 달에는 210,000,000원과 202,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 최신 한 건만 기준으로 할인이라고 판단하기보다 최근 12건 평균과 거래 범위를 함께 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이숙희 | 70,000,000원 | 26,260,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 228,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 86,119,404원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 156,769,762원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산와대부주식회사 | 32,040,904원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 355,283,547원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,898,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 210,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 206,260,000원, 채권자 미배당은 1,011,852,097원입니다. 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 부족분으로, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 1,011,852,097원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 1,053,264,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 1,086,393,697원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 황성동 소재 용황초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층 804호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측·남측 약 10m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 부정형 · 아파트 건부지로 이용중이며, 공시지가는 680,600원/㎡입니다.
- 단지·거래. 황성현대5는 724세대, 사용승인일은 1998.04.23이며 동일면적 84.6㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음, 임대관계 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 할인 착시 주의. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 209,750,000원의 100.1%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 실거래 범위 확인. 동일면적 거래는 190,000,000원부터 235,000,000원까지 분포하고, 2026.07에도 202,000,000원·210,000,000원·230,000,000원 거래가 함께 존재합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.07.10 경북대구낙농협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없고 임대관계도 없음으로 평가됐지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 채권자 미배당 1,011,852,097원이 존재하지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 중립”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 210,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 209,750,000원의 100.1%이므로 현재 가격을 ‘경매 할인’으로 평가하기는 어렵습니다. 2026.07 최신 거래 230,000,000원만 보면 낮아 보이지만, 같은 달 202,000,000원과 210,000,000원 거래도 확인됩니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격에는 별도 할인 가점이 없습니다. 입찰의 핵심은 안전한 권리구조를 확인한 뒤 실제 응찰가를 최근 거래 범위 안에서 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
