대구지방법원 2026타경10086. 경주시 건천읍 송선리 262-3 소재 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지 235.0㎡ 위에 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 주택과 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 등기상 소유자는 이소연·이정욱이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리구조의 중심은 2022.04.14 설정된 신경주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며 토지 송선리 262-3과 공동담보입니다. 2024.02.02 케이비캐피탈주식회사 가압류 18,941,293원이 뒤따랐고, 2026.03.09 신경주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 송선리 262-3 · 경상북도 경주시 건천읍 선동길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 2(가,나): 주택 |
| 토지 | 235.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 / 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 이소연 2분의 1 · 이정욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 72,815,500원 / 72,815,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신경주농업협동조합 / 27,690,984원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1995.08.23 건천농업협동조합 근저당은 2008.07.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.14 신경주농업협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 이후 케이비캐피탈주식회사 가압류와 신경주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 4명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종백 | 목록 2번 일부 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종린 | 목록 2번 일부 | 2022.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SOPAP CHAOWALIT | 목록 2번 일부 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN VAN NINH | 목록 2번 일부 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 4명입니다. 이종백은 2022.12.15, 이종린은 2022.12.23, SOPAP CHAOWALIT과 NGUYEN VAN NINH는 2025.06.27 전입했습니다. 모두 말소기준일 2022.04.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 모두 미상이고 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,815,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,679원 |
| 2. 근저당 · 신경주농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 18,941,293원 | 18,941,293원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,163,528원 |
현재 회차에서는 채권총액 54,941,293원이 전액 배당되고 소유자 교부액 16,163,528원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 — 가격보다 경계 확인이 먼저
- 주위환경. 송선1리마을회관 북서측 인근이며, 부근은 주택과 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2(가,나)는 주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2(가)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층으로 사용승인일은 1983.08.25, 2(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1995.07.05입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 235.0㎡의 대지이며 계획관리지역·성장관리계획구역이고, 공시지가는 83,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 일부제한(200)이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,815,500원 | 54,941,293원 | 0원 | 16,163,528원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,252,400원 | 54,941,293원 | 0원 | 1,862,564원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,601,920원 | 45,363,085원 | 9,578,208원 | 0원 | 0원 |
채권 미배당이 생기는 2회 유찰 시에도 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 가격 변화는 권리 인수보다 물건 자체의 가치와 경계·점유관계 확인을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전문지적측량. 인접필지 및 구거와의 경계가 불분명하므로 정확한 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 목록 2번 일부에 전입한 점유자 4명의 실제 사용범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 점유자 4명의 보증금은 미상이며 확정일자도 확인되지 않았습니다.
- 대항력. 네 점유자 모두 전입일이 2022.04.14 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 농촌주택 상태. 2(가)는 1983.08.25, 2(나)는 1995.07.05 사용승인 건물입니다. 건물 상태와 수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 중요한 사건
등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.04.14 신경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 4명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 주택과 농경지가 섞인 농촌지대이고, 토지 경계가 불분명해 전문지적측량이 필요하며, 실제 점유자 4명의 보증금과 계약관계도 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 72,815,500원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 경계와 점유관계는 반드시 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
