대구지방법원 2026타경10086. 경상북도 경주시 건천읍 송선리 262-3에 있는 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가서상 건물의 이용상태는 주택이며, 토지는 235.0㎡입니다. 건물은 사용승인일이 각각 1983.08.25와 1995.07.05인 단층 주택으로 구성되어 있습니다.
이 사건의 출발점은 2022년 4월 14일 설정된 신경주농업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 케이비캐피탈주식회사의 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 소유자는 상속을 원인으로 소유권을 취득한 이소연·이정욱으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 농촌 주택은 등기만으로 매수 위험을 모두 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 전입자 4명, 불명확한 토지 경계, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 확인 과제가 함께 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 송선리 262-3 도로명주소: 경상북도 경주시 건천읍 선동길 71 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태: 주택 |
| 토지 | 235.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 사다리형 · 완경사 |
| 건물 2(가) | 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 주택 · 사용승인 1983.08.25 |
| 건물 2(나) | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 · 사용승인 1995.07.05 |
| 소유자 | 이소연(2분의 1) · 이정욱(2분의 1) |
| 감정가 | 72,815,500원 |
| 최저매각가 | 35,680,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 약 49% |
| 신청채권자 | 신경주농업협동조합 · 청구금액 27,690,984원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지적경계 불분명 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협 근저당
과거 건천농업협동조합의 근저당권은 2008.07.07 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.04.14 신경주농업협동조합 근저당권입니다.
이 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원이고, 같은 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2024.02.02 접수된 케이비캐피탈주식회사의 18,941,293원 가압류와 2026.03.09 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 전입자 4명 — 대항력은 없으나 점유관계는 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서 등에서 총 4명의 전입자가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각기 다른 이름으로 확인된 전입자입니다. 다만 실제 임대차계약 체결 여부와 보증금이 확인되지 않아 4명 모두를 확정된 임차인으로 취급할 수는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종백 | 목록 2번 일부 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종린 | 목록 2번 일부 | 2022.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SOPAP CHAOWALIT | 목록 2번 일부 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN VAN NINH | 목록 2번 일부 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 모두 2022.04.14 말소기준권리 이후이므로 확인된 전입일 기준으로 대항력은 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 우선변제 가능성은 별도 검토해야 합니다.
가장 빠른 전입자는 이종백으로 2022.12.15 전입했고, 이종린은 2022.12.23 전입했습니다. SOPAP CHAOWALIT과 NGUYEN VAN NINH는 모두 2025.06.27 전입했습니다. 네 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2022.04.14보다 늦습니다.
따라서 현재 확인된 전입관계만으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 주민등록상 전입일 이외에 별도 점유관계나 권원이 있는지, 실제 계약당사자가 누구인지, 각 공간을 누가 사용하는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인처럼 보여도 시세 검증은 별개
이 물건의 감정가는 72,815,500원이고 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 35,680,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준입니다.
그러나 주변 비교 실거래가격이나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가와의 차이는 확실하지만, 시장에서 매수 가능한 가격과의 차이는 별개의 문제입니다.
| 경매 시나리오 | 가정 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 35,680,000원 | 49% | 20,303,533원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 24,976,000원 | 34% | 30,814,861원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 17,483,200원 | 24% | 38,172,791원 | 0원 |
각 회차는 제공된 경매 배당 시나리오입니다. 추가 유찰 후 가격과 배당액은 가정값이며, 실제 매각일정이나 확정 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인 인수액이 아닙니다.
주목할 점은 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 배당모형에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 이는 현재 확인된 등기상 소멸 권리 구조에 따른 결과입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,042,240원 |
| 1. 근저당 · 신경주농업협동조합 | 36,000,000원 | 34,637,760원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 18,941,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 54,941,293원 | 34,637,760원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 20,303,533원 |
매각대금 35,680,000원에서 추정 집행비용 1,042,240원을 제외하면 신경주농업협동조합 근저당권에 34,637,760원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구금액 27,690,984원은 이 예상 배당액보다 작습니다.
반면 케이비캐피탈주식회사 가압류 채권에는 배당이 없고, 채권 미배당 합계는 20,303,533원입니다. 이 미배당 채권은 배당모형상 매수인이 인수하는 권리로 처리되지 않습니다.
예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용에 기초한 단순 계산입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인의 최우선변제, 배당요구 및 집행비용 확정액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 현재 추정에는 해당 항목이 모두 확정 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 건천읍 송선리 소재 송선1리마을회관 북서측 인근의 순수농촌지대입니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 주택 구성. 건물 2(가)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 주택이며, 건물 2(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 노후도. 두 주택의 사용승인일이 각각 1983.08.25와 1995.07.05이므로 지붕·방수·구조체·설비 등의 실제 유지보수 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 면적은 235.0㎡이며 사다리형 완경사 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 83,800원/㎡입니다.
- 경계 문제. 인접 토지 및 구거와의 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계를 확정하기 위한 측량이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 건축·공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 별도 위반 표시가 없으나, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 포함 범위 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역의 노후 주택·토지로, 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 거래 유동성이나 재매각 가능성을 단정하기 어려우므로 현지 수요와 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 경계측량 우선. 토지 235.0㎡의 실제 경계와 인접 필지·구거 경계를 확인하고, 필요시 전문지적측량을 통해 경계와 현황시설물의 관계를 검증하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각 대상 건물과 제시외 건물의 실제 위치·구조·사용상태를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 전입자 확인. 이종백·이종린·SOPAP CHAOWALIT·NGUYEN VAN NINH의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 건물 상태. 노후 단층 주택의 누수, 지붕재, 균열, 설비 노후, 증개축 현황과 보수비용을 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 구체적인 건축 및 이용 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 72,815,500원의 절반 수준이라는 사실만으로 매수하지 말고, 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격과 현장 상태를 비교하세요.
- 배당 및 세금. 집행비용, 당해세, 최우선변제권자, 실제 근저당 채권잔액과 배당요구 상황을 최신 서류로 다시 확인하세요.
- 입찰 서류. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 최종 최저매각가, 입찰보증금, 매각조건 및 변경 공고를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험
이 사건은 감정가 72,815,500원에서 두 차례 유찰되어 35,680,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 확인된 등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다.
하지만 전입자 4명의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계는 미상입니다. 여기에 전문지적측량이 필요한 토지 경계 문제와 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건까지 겹쳐 있습니다.
무엇보다 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 농촌 노후 주택의 환금성도 개별적으로 검증해야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 등기상 인수 위험은 낮게 나타나지만, 경계측량과 점유관계 확인, 실제 시세 조사 없이는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 먼저 경계를 확인하고, 점유자를 확인하고, 마지막으로 가격을 판단해야 할 물건입니다.
