대구지방법원 2025타경10729. 경상북도 김천시 조마면 대방리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 부동산은 대방리 137, 616-2, 616-5, 136-1 및 제1동호로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 버섯재배사와 화장실입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사코리아머쉬랜드이며 2016.08.26 소유권을 취득했습니다.
권리관계 자체는 기준점이 분명합니다. 2023.05.16 설정된 김천농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 압류·가압류·근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10729 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 조마면 대방리 616-2 |
| 등기상 부동산 | 경상북도 김천시 조마면 대방리 137, 616-2, 616-5, 136-1 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사 · 화장실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사코리아머쉬랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,381,463,700원 / 967,024,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천농업협동조합 / 474,326,528원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 농업협동조합중앙회·김천농업협동조합·농협은행주식회사 근저당권 가운데 을구 1번·2번·5번·6번은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 을구 7번 김천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 농업회사법인 주식회사 팜그린·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·경북신용보증재단·주식회사부스타 가압류와 후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 백갑 | 6,936.0000㎡ | 2024.08.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 농업회사법인 주식회사 백갑의 전입일은 2024.08.19로 말소기준일 2023.05.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 권리상 보증금 승계는 없지만, 실제 점유가 있는 만큼 낙찰 후 인도·점유 해소 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 967,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,070,240원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김천농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 농업회사법인주식회사백갑 | 282,518,400원 | 282,518,400원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 팜그린 | 29,592,540원 | 29,592,540원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 171,696,622원 | 42,842,820원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,299,403원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 경북신용보증재단 | 33,690,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 주식회사부스타 | 76,136,900원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 한국곤충아카데미태풍농업회사법인 | 60,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 11번 근저당권 · 성병원 | 151,200,000원 | 0원 |
| 11. 을구 12번 근저당권 · 김명임 | 60,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 13번 근저당권 · 오명숙 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,520,133,865원, 채권자 예상배당 합계는 954,953,760원이며 미배당은 565,180,105원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대방1리마을회관 동측 인근으로 전·답과 기존 농가주택 등이 혼재한 마을주변 농경지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 5는 버섯재배사, 일련번호 6은 화장실입니다. 버섯재배사는 강파이프구조 샌드위치판넬지붕 단층, 화장실은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 버섯재배사에는 화재탐지설비, 화장실에는 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 등 규제가 포함되고, 일부는 농업보호구역·준보전산지·계획관리지역·성장관리계획구역과 관련됩니다.
- 공부 차이. 일련번호 2는 공부상 지목과 달리 현황이 전(전기타)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 1·3·4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 현장에서 매각대상과 제외대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 목록 4 점유. 북동측 일부 타인점유가 감정평가에 반영되어 있으므로 경계·사용상태·인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 제외. 기계기구 기호 20·24 일부와 21·22·23·25~62·65~78은 중복으로 평가에서 제외됐습니다.
- 컨테이너 제외. 지상 이동식 컨테이너는 숙소·창고 용도이며 매각에서 제외됩니다.
- 점유 임차인. 농업회사법인 주식회사 백갑은 대항력이 없지만 6,936.0000㎡를 점유하는 것으로 조사돼 실제 인도계획을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 토지·건물·기계기구·영업시설의 실제 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류·근저당은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리순위보다 농지와 현장 조건입니다. 목록 1·3·4의 농지취득자격증명원은 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크가 있고, 목록 4 일부 타인점유, 다수의 평가 제외 기계기구, 매각 제외 이동식 컨테이너까지 확인해야 합니다. 현재 최저가 967,024,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 승부처는 농취증·점유·매각범위와 현장가치 검증입니다.
