대구지방법원 2026타경10126. 경주시 동천동 695-8의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 창고, 1층 및 2층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 266.0㎡입니다. 현재 소유자는 효민개발주식회사이고, 2021.07.13 설정된 청운신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 550,000,000원입니다.
등기 흐름에서 눈여겨볼 점은 과거 근저당과 압류가 이미 말소된 뒤 현재의 청운신협 근저당이 설정됐다는 점입니다. 이후 2025.02.05 경주세무서장의 압류와 2026.03.20 임의경매개시결정이 붙었으며, 이 두 권리는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 695-8 · 소금강로8번길 15-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지하 창고 · 1층 및 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 266.0㎡ · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 효민개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 425,627,460원 / 425,627,460원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 2018.01.19 효민개발주식회사로 이전됐습니다. 2021.07.13 청운신용협동조합이 채권최고액 550,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당에는 토지 경상북도 경주시 동천동 695-8이 공동담보로 기재되어 있습니다.
2025.02.05 국 명의 압류(처분청 경주세무서장)와 2026.03.20 청운신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으며, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 2013.04.09 새중앙새마을금고 근저당과 2020.09.23 효천신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 예상배당표 (매각가 425,627,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,656,275원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 550,000,000원 | 418,971,185원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 425,627,460원 가정 시 청운신용협동조합 채권최고액 550,000,000원 중 418,971,185원이 배당되고 131,028,815원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수 산정은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 청운신협 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 425,627,460원 | 418,971,185원 | 131,028,815원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 340,501,968원 | 334,934,940원 | 215,065,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 272,401,574원 | 267,787,952원 | 282,212,048원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 340,501,968원, 272,401,574원으로 낮아지고 그만큼 청운신협의 미배당은 215,065,060원, 282,212,048원으로 커집니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 유찰에 따른 채권자 회수 부족분을 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 동천동 소재 황성초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 지하는 창고, 1층 및 2층은 단독주택입니다. 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 266.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 775,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 황성초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.07.13 청운신용협동조합 근저당권과 이후 2025.02.05 압류, 2026.03.20 경매개시결정의 순서를 원본 등기에서 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·점유 시점, 보증금 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘일괄매각·제시외 건물 포함’에 따라 토지·건물·제시외 건물의 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 세금 배당 변동 확인. 경주세무서장 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세 관련 우선순위와 금액을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격과 권리 분리. 매수인 인수 0원은 권리구조에 대한 판단입니다. 신건 최저가 425,627,460원의 가격 경쟁력과는 별개로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·점유관계·감정평가 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다”
이 사건의 중심은 2021.07.13 청운신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 550,000,000원에 비해 현재 매각가가 425,627,460원이어서 집행비용을 반영하면 청운신협에 418,971,185원이 배당되고 131,028,815원이 미배당으로 남습니다. 그러나 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 제공된 배당 산정의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘권리상 인수 0원’이라는 이유만으로 단순 안전형으로만 보면 부족합니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 되어 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 따라서 결론은 등기상 기준권리 이후 권리는 정리되지만, 실제 점유관계와 매각대상 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 단독주택·토지 신건입니다. 가격 메리트 역시 최저가가 낮아 보이는지 여부가 아니라 개별 시세 검증 후 판단해야 합니다.
