대구지방법원 2026타경10143. 경주시 노서동 130-20의 대지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 식당으로 이용 중이나 현재 미운영 상태입니다. 권리 구조는 2013.02.05. 경주새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 말소기준이 되고, 이후 설정된 이종명 70,000,000원 근저당·김순희 140,000,000원 근저당과 신용보증기금·경북 신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 최화순은 보증금 30,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2024.12.09.입니다. 이는 말소기준일 2013.02.05.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 건축물 현황과 토지 이용 형태를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 노서동 130-20 · 경상북도 경주시 태종로699번길 34-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 식당으로 이용 중(현재 미운영 상태) |
| 토지 | 지목 대 · 207.3㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김상형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 421,386,200원 / 421,386,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주새마을금고 / 108,959,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 공시지가 | 666,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.02.05. 경주새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2013.03.12. 이종명의 근저당, 2016.10.17. 김순희의 근저당, 2023.12.26. 신용보증기금 가압류, 2024.05.24. 경북 신용보증재단 가압류와 2026.03.27. 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸합니다. 2013.09.06. 손태익 가압류와 2023.12.29. 롯데카드 가압류, 2025.06.05. 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최화순 | 목록 1, 2번 | 2024.12.09. | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
최화순의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 우선변제와 실제 배당 여부는 입찰 전 원본을 확인해야 합니다. 다만 제공된 경매 시나리오의 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
③ 물건성 — 권리보다 중요한 현황 리스크
이 물건의 핵심은 가격표나 등기 순위보다 실제 건축물과 경계입니다. 매각물건명세서에는 목록 1 건물이 공부상 1층이나 실제로 2층이라고 기재되어 있으며, 증축부분의 적법성 여부와 행정상 규제 내용은 관계 행정기관 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 또한 목록 1 건물 중 변소·창고 8㎡는 멸실됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,386,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,613,862원 |
| 1. 근저당 · 경주새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이종명 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김순희 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 16,888,891원 | 16,888,891원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 31,268,534원 | 31,268,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,614,913원 |
현재 회차 매각가 421,386,200원 가정에서는 채권자 총 청구액 388,157,425원이 전액 배당되고 소유자 교부액 26,614,913원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
1회 유찰 시 매각가 337,108,960원에서 채권자 배당액은 331,589,435원, 미배당액은 56,567,990원입니다. 2회 유찰 시 매각가 269,687,168원에서 채권자 배당액은 265,111,548원, 미배당액은 123,045,877원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 채권자의 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중부동 행정복지센터 서측 인근으로 관공서·단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 면적은 207.3㎡이며 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·LPG가스설비·전기판넬 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 노서동 130-23·130-24는 실제 일단 이용 중이지만 이번 경매에서는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 증축 적법성. 공부상 1층이나 실제 2층입니다. 증축부분의 허가·신고·원상복구 가능성 및 행정상 규제를 관계 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 인접토지 분리. 노서동 130-23·130-24와 실제 일단 이용 중이지만 경매 대상에서는 제외됩니다. 출입로·주차·마당·설비가 어느 필지에 위치하는지 경계 확인이 중요합니다.
- 멸실 부분. 목록 1 건물 중 변소·창고 8㎡는 멸실된 상태이므로 공부·현황·감정 범위를 대조해야 합니다.
- 임차인. 최화순은 2024.12.09. 전입으로 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없지만, 실제 점유와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 이용상태. 식당으로 이용 중이나 현재 미운영 상태이므로 내부 상태·설비·영업 재개 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2013.02.05. 경주새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최화순도 2024.12.09. 전입한 후순위 임차인으로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 공부상 1층인 건물이 실제 2층이고 증축부분의 적법성 확인이 필요하며, 변소·창고 8㎡는 멸실돼 있습니다. 더구나 현재 물건은 노서동 130-23·130-24와 실제 한 덩어리처럼 이용되지만 두 필지는 이번 경매에서 제외됩니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전성은 양호하지만 현황·경계·건축 적법성 검증이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가는 421,386,200원이고 별도 실거래 시세 근거 없이 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 인수 0원이라는 장점보다, 낙찰 후 독립적으로 사용할 수 있는 부동산인지 확인하는 것이 먼저입니다.
