대구지방법원 2025타경5496. 상주시 화서면 신봉리 135-3의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 주택, 2층 다중주택이며 토지는 488.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 이 사건은 김현주·박명신·박문주·박상원 네 공유자의 부동산에 대해 김현주가 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 현재 최저매각가는 211,453,000원으로 감정가의 70%까지 내려와 있지만, 이 사건은 가격 할인율보다 임차관계 확인이 우선입니다.
등기상 2005년과 2007년에 설정됐던 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.03.06 상주시의 김현주 지분 압류이며, 2025.11.10 공유물분할을 위한 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 조윤재의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 실제 인수 여부는 별도로 끝까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 화서면 신봉리 135-3 · 화령남3길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 · 2층 다중주택 |
| 토지 | 488.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김현주 1000분의 289 · 박명신 1000분의 235 · 박문주 1000분의 235 · 박상원 1000분의 241 |
| 감정가 / 최저가 | 302,075,080원 / 211,453,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 | 2025.11.10 · 김현주 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 이미 말소, 현재 기준은 상주시 압류
2005.01.24 대구경북능금농업협동조합 근저당권 140,000,000원은 2007.08.21 말소됐고, 2007.08.10 중화농업협동조합 근저당권 150,000,000원도 2012.03.08 말소됐습니다. 이후 2020.04.18 상속을 원인으로 한 공유자들의 소유권이 2023.09.11 등기됐고, 2025.03.06 상주시가 김현주 지분을 압류했습니다. 이 압류가 말소기준으로 잡혀 있으며, 그 뒤의 2025.11.10 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2021.05.11 전입, 그러나 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤재 | 화령남3길 9-1 | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 조윤재의 전입일 2021.05.11은 말소기준인 2025.03.06보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력을 “가능·미상”으로 보수적으로 봅니다. 특히 보증금 규모를 모르면 낙찰 후 미배당액이나 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 302,075,080원, 현재 최저매각가는 211,453,000원입니다. 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 148,017,100원, 3회 유찰 시 103,611,970원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당모델 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 211,453,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 148,017,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 103,611,970원 | 0원 |
회차별 배당모델상 미배당액은 모두 0원입니다. 다만 이 값은 채권액이 0원으로 집계된 경매개시결정과 현재 확인된 배당 항목을 기준으로 한 계산이며, 임차인의 보증금과 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 무조건 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,760,342원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김현주 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,692,658원 |
현재 배당모델은 집행비용 3,760,342원을 제외한 207,692,658원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층 주택, 2층 다중주택 상태입니다. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. 화서면 행정복지센터 남서측 인근에 위치하고, 주위는 면소재지 시장지대로 상가·주상용 근린생활시설·단독주택·공공시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 488.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 273,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역·상대보호구역·(금강)폐수배출시설 설치제한지역이 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조윤재 보증금 확인. 2021.05.11 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금 규모와 실제 점유관계 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 승계액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 명세서와 현황 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 임차관계 미상 부분은 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 김현주·박명신·박문주·박상원의 공유물에 대한 일괄매각 사건이므로 매각범위와 소유권 이전 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·사용관계와 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당모델 0원에 의존 금지. 현재 계산상 매수인 인수액 0원이라도 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서는 실제 인수 위험이 남습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 302,075,080원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 211,453,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 경매개시결정도 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 조윤재가 2021.05.11 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 결론을 바꿉니다. 이 상태에서는 배당모델의 인수 0원만으로 실질취득가를 211,453,000원이라고 확정할 수 없습니다.
권리 자체는 정리 가능한 구조지만, 임차관계는 아직 보수적으로 봐야 합니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음”과 조윤재의 실제 보증금·점유·배당관계를 원본으로 맞춰 확인한 뒤에야 현재 70% 가격이 의미 있는 할인인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 미상 임차보증금이 실제로 매수인에게 남는지 여부입니다.
