부산지방법원 2024타경5740. 탑스퀘어 11층 1101호입니다. 등기상 현재 소유자는 한장환이고, 2017.09.28. 설정된 동부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2022년의 기장군 압류 2건과 2024.10.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만이 아닙니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 ‘영화관’이지만, 실제 1101호 대부분은 영화관 공조설비실, 일부는 1102호 CGV 영화관 6관 밖의 입장문과 퇴장문 사이 복도·통로로 이용되고 있습니다. 특히 복도·통로 부분은 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 벽체 등이 존재하지 않아 정확한 위치 확인에는 정밀한 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5740 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관중앙로 45, 11층1101호 (탑스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 영화관 · 현황상 영화관 공조설비실 및 CGV 6관 밖 복도·통로 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상13층 · 11층 1101호 · 사용승인 2017.07.26. |
| 소유자 | 한장환 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 205,800,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권액 | 558,818,182원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 확인이 필요
말소기준권리는 2017.09.28. 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이후 등기된 기장군 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 1명은 비대항, 1명은 미상
| 점유·임차 관련자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재철 | 1101호 | 2017.12.11 | 50,000,000원 | 4,240,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오엠엔트프라이즈 | 1101호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤재철의 전입일은 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 윤재철의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 볼 수 없습니다. 반면 오엠엔트프라이즈는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금·전입일이 미상인 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 이 부분은 입찰 전 확인이 핵심입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 6억에서 2.058억까지 하락
현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가 600,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 144,060,000원, 5회 유찰 시 100,842,000원까지 내려갑니다.
다만 이 사건에서는 거래가격 비교보다 물건 자체의 이용상태를 먼저 봐야 합니다. 일반적인 독립 점포나 사무실처럼 경계가 명확한 구조가 아니라, 대부분이 영화관 공조실이고 일부가 인접 1102호 영화관의 복도·통로로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당 · 동부산농업협동조합 | 600,000,000원 | 202,118,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 600,000,000원 중 202,118,800원이 배당되고, 미배당액은 397,881,200원입니다. 신청채권액은 558,818,182원이며 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 홈플러스 부산정관점 남동측 인근. 주변은 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측·남서측 광대로변, 북서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북동측 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 제1종지구단위계획구역 · 택지개발지구 등. 토지면적 2,575.0㎡, 공시지가 3,824,000원/㎡, 상업용 부지입니다.
- 이용상태. 1101호 대부분은 영화관 공조실, 일부는 1102호 CGV 영화관 6관 밖의 복도·통로로 이용 중이며, 정확한 위치확인은 정밀한 측량이 필요합니다.
- 운영관계. 현재 CJ CGV(주)로부터 위탁운영계약을 맺어 OM엔터프라이즈에서 관리·운영 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비소유. 영화관 10층·11층에 공급하는 제연 및 공조기 등 기계설비는 영화관 관계 업체 소유로 탐문돼, 경매 시 소유권 여부 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오엠엔트프라이즈 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 계약관계와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 현황 경계 재확인. 1101호 일부가 1102호 영화관의 복도·통로로 이용되고 벽체 경계가 명확하지 않습니다. 건축물현황도와 현장을 대조하고 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 기계설비 소유권. 제연·공조기 설비 등이 영화관 관계 업체 소유로 탐문된 만큼 매각대상 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 600,000,000원 대비 최저가 205,800,000원은 34.3%지만, 특수한 이용상태와 경계 문제를 확인하지 않은 채 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 가격보다 물건의 실체가 먼저”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2017.09.28. 동부산농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 윤재철도 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 하지만 오엠엔트프라이즈는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
여기에 1101호 대부분이 영화관 공조실이고 일부가 인접 영화관의 복도·통로로 사용되며, 경계를 명확히 하는 벽체도 없다는 점이 겹칩니다. 기계설비 역시 영화관 관계 업체 소유로 탐문됐습니다. 감정가 600,000,000원에서 3회 유찰돼 205,800,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 위치·경계·점유·설비 소유를 확인하지 않은 할인은 안전마진이 아닙니다. 이 물건은 등기 순위보다 현황 확인의 비중이 훨씬 큰 유형입니다.
