부산지방법원 2024타경109581. 부산 수영구 민락동 광안현대하이페리온 101동 11층 1102호입니다. 전용면적은 177.8328㎡로, 일반적인 소형 아파트와는 매수 수요와 가격 형성 구조가 다른 대형 면적 물건입니다. 소유자 진문태는 2011년 7월 18일 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 666,900,000원입니다. 이후 여러 근저당권의 설정과 말소가 반복됐으며, 현재 유효한 말소기준권리는 2019년 10월 16일 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 429,000,000원)입니다.
경매의 출발점은 경남은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 197,579,166원이지만, 경남은행의 근저당권보다 앞선 부산은행 담보권들이 존재합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 추정하면 부산은행이 대부분의 배당을 받고, 경남은행에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다. 후순위 채권자에게 거액의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
숫자만 놓고 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 980,000,000원의 물건을 480,200,000원부터 응찰할 수 있기 때문입니다. 하지만 비교되는 실거래는 2022~2023년에 집중돼 있고, 실제 2026년 거래 수준은 확인되지 않습니다. 과거 거래가격과 현재 입찰가격의 큰 차이는 확인되지만, 그 차이를 현재의 확정적인 시세차익으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로223번길 31, 101동 11층 1102호 (민락동, 광안현대하이페리온) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 177.8328㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 기타지붕 및 콘크리트평슬라브지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 265세대 · 2007.01.29 준공 |
| 소유자 | 진문태 (2011.07.18 소유권이전 · 거래가액 666,900,000원) |
| 감정가 | 980,000,000원 |
| 최저매각가 | 480,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 197,579,166원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.16 부산은행 근저당권 · 채권최고액 429,000,000원 (을구 19번) |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (등기상 및 배당 추정 기준 · 미확인 임차권 제외) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
권리분석의 기준은 2019년 10월 16일 부산은행의 을구 19번 근저당권입니다. 이보다 앞선 과거 근저당권은 등기부에서 이미 말소된 상태입니다. 같은 날 설정된 부산은행 을구 20번 근저당권과 2022년 경남은행 을구 21번 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다.
이후 신용보증기금, 건설공제조합, 중소기업은행, 서울보증보험 등의 가압류와 여러 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 국세·지방세 관련 압류도 3건 존재하지만, 이 역시 등기상으로는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 등기상 후순위 담보권과 압류의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 반값처럼 보이지만 거래 시차를 봐야 한다
광안현대하이페리온의 전용 177.83㎡ 안팎 거래 사례입니다. 확인된 거래는 2022~2023년 총 8건이며, 전체 평균 거래금액은 1,010,625,000원입니다. 이 중 더 최신인 2023년 거래 4건의 평균은 976,250,000원입니다. 전체 평균에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되므로, 가격 판단은 최근 거래군과 가장 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 179.85㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2023.09 | 177.83㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2023.08 | 177.83㎡ | 11 | 930,000,000원 |
| 2023.07 | 177.83㎡ | 13 | 1,175,000,000원 |
| 2022.06 | 177.83㎡ | 2 | 895,000,000원 |
| 2022.05 | 177.83㎡ | 13 | 1,175,000,000원 |
| 2022.03 | 177.83㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2022.02 | 177.83㎡ | 13 | 1,060,000,000원 |
| 2023년 평균 | — | 4건 | 976,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 1,010,625,000원 |
최저매각가 480,200,000원은 2023년 거래군 평균 976,250,000원의 49.2%이고, 가장 최신 거래인 2023년 11월의 950,000,000원보다도 크게 낮습니다. 과거 실거래와 비교한 가격 할인폭은 분명합니다. 다만 이 비교는 2026년 10월 현재의 실시간 시장가치가 아니라 과거 거래가격에 대한 비교입니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 감정가 대비 큰 할인폭이 형성됐다는 사실은 분명하지만, 유찰 자체가 매수 수요 부족, 가격 불확실성 또는 물건별 권리·점유 문제의 가능성을 해소해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,200,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정했을 때의 배당 추정입니다. 집행비용 7,202,000원을 차감하면 채권자에게 배분 가능한 금액은 472,998,000원입니다. 부산은행 을구 19번 근저당권에 429,000,000원, 을구 20번 근저당권에 43,998,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,202,000원 |
| 1. 부산은행 · 을구 19번 근저당 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 부산은행 · 을구 20번 근저당 | 220,000,000원 | 43,998,000원 |
| 3. 경남은행 · 을구 21번 근저당 | 361,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 · 갑구 13번 가압류 | 206,550,000원 | 0원 |
| 5. 건설공제조합 · 갑구 14번 가압류 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 · 갑구 15번 가압류 | 503,038,276원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 · 갑구 16번 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 · 갑구 18번 가압류 | 1,162,532,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액 기준이며, 실제 피담보채권의 잔액과 다를 수 있습니다. 배당순위와 배당금은 단순 추정이고, 당해세·조세 법정기일·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 점유 위험은 별개
현재는 2회 유찰된 회차이며, 추가 유찰을 가정한 최저매각가와 배당 추정액은 다음과 같습니다. 단, 아래 금액은 예정된 매각결과가 아니라 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다.
| 유찰 상태 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 480,200,000원 | 472,998,000원 | 2,545,122,456원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 336,140,000원 | 330,634,040원 | 2,687,486,416원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 235,297,999원 | 231,203,827원 | 2,786,916,629원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 증가합니다. 각 시나리오에서는 신청채권자 경남은행 배당액이 모두 0원으로 추정되고, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 미확인 임차인의 대항력과 점유관계가 새롭게 확인된다면 이 인수 추정은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동의 민락초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2007.01.29 준공된 265세대 단지이며, 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 11층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 대지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내부 가로망은 정비된 상태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 표시돼 있습니다. 제1종지구단위계획구역 포함 사항도 확인됩니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에 기재된 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전용 177.8328㎡의 대형 주거 면적이고 단지 규모는 265세대입니다. 확인된 거래 사례는 8건이며 2023년 이후 거래가 확인되지 않아, 소형·중형 아파트와 같은 수준의 매수 수요나 매도 속도를 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 현재 시세 재확인. 2023.11 거래가 마지막 확인 사례입니다. 2026년 현재 동일 단지와 유사 면적의 거래·매물 호가·실제 매수 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점유자 및 임대관계. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현재 거주자가 누구인지, 임차인이라면 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 보증금 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 부산은행 선순위 근저당. 을구 19번 채권최고액 429,000,000원과 을구 20번 220,000,000원의 실채권잔액, 배당순위 및 배당 가능액을 확인해야 합니다. 채권최고액과 실제 배당채권액은 동일하지 않을 수 있습니다.
- 국세·지방세 압류. 금정세무서·수영세무서·수영구 압류 관련 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다. 우선 배당되는 세액은 일반적인 담보권 배당 추정을 바꿀 수 있습니다.
- 다중 경매개시결정. 경남은행의 2024타경109581 외에도 부산은행이 신청한 2025타경561 및 2025타경675의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 현재 진행 사건의 병합·중복 진행관계와 매각기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유 형태 및 인도·명도 비용을 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다고 명도비용이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 대형 면적의 매도 가능성. 매각 후 재판매를 고려한다면 유사 면적의 거래 빈도와 매수층, 내부 수리 상태, 층별 가격 차이 및 실제 매도 소요기간을 점검해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 법원의 최신 기일 정보를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”은 출발점이지, 안전성의 증명이 아니다
광안현대하이페리온 1102호는 감정가 980,000,000원에서 2회 유찰돼 480,200,000원까지 떨어진 물건입니다. 2023년 동일 면적대 실거래 평균 976,250,000원과 비교하면 분명히 큰 할인폭입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 추정 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 임대관계 미상이라는 변수를 결코 가볍게 볼 수 없습니다. 선순위 임차권이 확인되면 실질취득비용은 완전히 달라질 수 있습니다. 또 국세·지방세 압류 3건과 다수 채권자의 미배당, 2023년 이후 확인되지 않는 거래 공백, -6.6%의 하락 추세 및 대형 면적의 환금성까지 감안해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 점유관계와 매수인 인수 여부를 확정하고, 최신 시장가격으로도 할인폭이 충분하다고 검증된다면 관심을 가질 수 있습니다. 반대로 미확인 임차권이나 실거래 공백을 해소하지 못한다면, 감정가의 49%라는 숫자만으로 입찰하는 것은 위험합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리와 현재 가치의 최종 검증은 아직 남아 있습니다.
