부산지방법원 2024타경109581. 수영구 민락동 광안현대하이페리온 101동 11층 1102호 아파트입니다. 소유자 진문태는 2011.07.18 거래가액 666,900,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기 중 기준이 되는 권리는 2019.10.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권 429,000,000원입니다. 같은 날 부산은행 220,000,000원 근저당, 2022.03.16 경남은행 361,000,000원 근저당, 이후 다수 가압류와 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 입찰 판단을 어렵게 하는 부분은 가격과 점유입니다. 감정가와 최저가가 모두 980,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균은 976,250,000원이고 최신 거래는 950,000,000원입니다. 게다가 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -6.6%입니다. 전체 8건 평균 1,010,625,000원과 비교하면 최저가가 97.0%로 보이지만, 하락장 보정 기준에서는 이 숫자를 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109581 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로223번길 31, 101동 11층1102호 (민락동,광안현대하이페리온) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 11층 |
| 실거래 비교 면적 | 177.8328㎡ |
| 소유자 | 진문태 · 2011.07.18 소유권이전 · 거래가액 666,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 980,000,000원 / 980,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 197,579,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2007년 이후 설정됐던 신탁·가등기와 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2019.10.16 을구 19번 부산은행 근저당권 429,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 20번 부산은행 근저당 220,000,000원과 2022.03.16 경남은행 근저당 361,000,000원, 2024년 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 100.4%, 추세는 -6.6%
광안현대하이페리온은 265세대, 2007.01.29 준공 단지입니다. 면적이 맞는 실거래 표본은 8건이며, 확인되는 최신 거래는 2023.11입니다. 전체 평균은 1,010,625,000원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 976,250,000원과 최신 거래 950,000,000원, 그리고 -6.6%의 최근 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 179.85㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2023.09 | 177.83㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2023.08 | 177.83㎡ | 11 | 930,000,000원 |
| 2023.07 | 177.83㎡ | 13 | 1,175,000,000원 |
| 2022.06 | 177.83㎡ | 2 | 895,000,000원 |
| 2022.05 | 177.83㎡ | 13 | 1,175,000,000원 |
| 2022.03 | 177.83㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2022.02 | 177.83㎡ | 13 | 1,060,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 976,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 1,010,625,000원 |
최저가 980,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 즉 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래 950,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 높습니다. 전체 평균 대비 비율은 97.0%이지만 전체 평균에는 1,175,000,000원 거래 등 과거의 높은 가격이 포함돼 있으므로, 이것만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 980,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,200,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 주식회사부산은행 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 주식회사경남은행 | 361,000,000원 | 318,800,000원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 206,550,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 건설공제조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 503,038,276원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,162,532,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,018,120,456원 중 967,800,000원이 배당되고 미배당은 2,050,320,456원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 980,000,000원 | 967,800,000원 | 2,050,320,456원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 784,000,000원 | 773,760,000원 | 2,244,360,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 2,399,592,456원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 관련 청구액 197,579,166원에 대해 시나리오상 318,800,000원이 배당돼 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 1회 유찰 시에는 124,760,000원, 2회 유찰 시에는 0원으로 내려가며, 채권자 미배당은 커집니다. 다만 어느 시나리오에서도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층 1102호로, 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지의 건부지이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 광안현대하이페리온은 265세대, 2007.01.29 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 980,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 전체 평균 대비 97.0%만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -6.6%입니다. 응찰가 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 거래 시점 확인. 확인되는 최신 실거래는 2023.11, 950,000,000원입니다. 입찰 전 현재 호가·최근 거래 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·대항력 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2019.10.16 을구 19번 부산은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 배당은 인수와 구분. 후순위 채권 미배당이 2,050,320,456원 발생하더라도 현재 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 보류
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2019.10.16 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 980,000,000원은 최근 12개월 평균 976,250,000원의 100.4%이고 최신 거래 950,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 또한 -6.6%입니다.
여기에 감정요항상 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류 3건도 있어, “등기상 인수 0원”만으로 안전성을 과대평가할 단계는 아닙니다. 등기 권리는 합격권, 신건 가격은 보류, 점유·세금은 확인 필요. 전체 평균 1,010,625,000원이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 980,000,000원에는 뚜렷한 가격 할인 근거가 없습니다.
