부산지방법원 2025타경669. 부산 해운대구 재송동 한보장산아파트 1동 10층 1003호, 전유면적 59.80㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정태희이고, 2024.08.28 상속을 원인으로 2025.09.05 소유권이전이 등기됐습니다. 담보권 실행의 출발점은 2016.06.17 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기에는 2020.10.27 안승건의 채권최고액 80,000,000원 근저당권, 2020.12.11 신한카드 주식회사 가압류 23,572,671원, 2020.12.28 주식회사 케이비국민카드 가압류 27,050,969원이 뒤따릅니다. 채권총액이 현재 매각대금을 크게 넘지만, 그 미배당분 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 부족과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경669 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 1동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 59.80㎡ · 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 사용승인일 | 1995.02.27 |
| 소유자 | 정태희 · 2024.08.28 상속 · 2025.09.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 35,346,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
실제 임차인 0명. 임차인 신고가 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2006.09.12 주영희 명의 전세권 42,000,000원이 설정된 이력이 있으나 2009.09.24 해지를 원인으로 말소됐습니다. 1995년과 2002년의 과거 근저당권들도 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단에는 남지 않습니다.
현재 말소기준은 을구 9번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 안승건 근저당권, 신한카드 주식회사 가압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류 및 2025.09.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 핵심은 “후순위 채권은 많지만 매수인 인수는 0원”으로 요약됩니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘할인’으로 보지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 103,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 77,865,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 98,106,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 114,290,200원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갔을 때 미배당이 늘어나는 것과 낙찰자가 채무를 떠안는 것을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,242,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 안승건 | 80,000,000원 | 52,758,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,572,671원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,050,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 178,623,640원 중 현재 회차 예상 채권 배당액은 100,758,000원, 미배당은 77,865,640원입니다. 주식회사국민은행은 채권최고액 48,000,000원을 배당받는 시나리오이며, 신청채권액은 35,346,643원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 대중교통시설은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물, 사용승인일 1995.02.27, 본건은 10층 1003호이며 전유면적은 59.80㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남서하향 완경사지대 내 지반 조성된 3필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 3필 일단지 중앙을 북서~남동으로 가로지르는 폭 약 6~8미터 재송2로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 754,900원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.06.17 을구 9번 주식회사국민은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대사항은 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 103,000,000원의 시장가 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 회차 시나리오. 제시된 유찰 시 최저가는 82,400,000원, 65,920,000원이며 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 대표필지 확인. 등기와 집합건축물대장의 대표필지 표기에 차이가 있으므로 1183-1·1184-1·1188-1 및 1동 소재관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준은 2016.06.17 주식회사국민은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 카드사 가압류는 배당을 다 받지 못하더라도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권 미배당이 77,865,640원 발생한다는 사실은 낙찰자가 그 금액을 떠안는다는 뜻이 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 모두 103,000,000원인 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 대표필지 표기 차이도 확인 항목으로 남습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 시장성은 반드시 별도로 검증해야 하는 아파트입니다.
