부산지방법원 2025타경687. 부산 남구 문현동 대도라이프타운 102동 11층 1105호 아파트입니다. 감정가는 182,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,400,000원입니다. 등기상 소유자는 조충실과 최윤철이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.07.31 최윤철을 채권자로 하는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 기준점은 2002.05.20 설정된 주식회사제일은행 근저당권 63,600,000원입니다. 확인된 임차인 공은숙의 전입일은 2021.07.20로 이보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 이 물건은 현재 회차에서 권리보다 가격과 임차보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경687 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 238-233 대도라이프타운 102동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.67㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 11층 |
| 소유자 | 조충실 2분의 1 · 최윤철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 최윤철 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 대도라이프타운 · 293세대 · 1992.12.15 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 기준 말소기준권리는 2002.05.20 설정된 주식회사제일은행 근저당권 63,600,000원입니다. 2025.07.31 공유물분할을 위한 경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·가등기·가처분과 이전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공은숙 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
공은숙의 전입일 2021.07.20은 말소기준일 2002.05.20보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 배당액은 단정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 크게 낮다
대도라이프타운 최근 거래 12건의 전체 평균은 183,583,333원입니다. 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 8건 평균은 187,375,000원, 최신 거래는 2026.06의 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.5% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.93㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.67㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.67㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 71.67㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2026.02 | 71.67㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 71.67㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 76.93㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 76.93㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 187,375,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%, 전체 실거래 평균의 69.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 127,400,000원으로 동일합니다. 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최윤철 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,216,400원 |
현재 회차에서는 제일은행 근저당 채권최고액 63,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 61,216,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 63,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 63,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 2,697,669원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 제일은행 근저당에 2,697,669원의 미배당이 발생하지만, 시뮬레이션상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산중앙고등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 2호선 문현역과 지게골역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며, 문현6 재개발사업 정비구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,217,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 293세대 단지로 최근 12건 거래가 170,000,000원에서 199,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 재확인. 공은숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 명세서를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 이 사건은 일반 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매개시결정에 따른 사건입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 187,375,000원의 68.0%입니다. 응찰가는 최근 거래 수준과 실제 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 정비구역 확인. 문현6 재개발사업 정비구역 관련 권리·절차와 물건의 위치 관계를 입찰 전 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격 차이가 크다
이 물건의 말소기준은 2002.05.20 제일은행 근저당이고, 확인된 임차인 공은숙의 전입일은 2021.07.20입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
가격은 현재 회차에서 더 눈에 띕니다. 감정가 182,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 127,400,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 평균 187,375,000원의 68.0%입니다. 최신 거래도 190,000,000원이며 최근 거래 흐름은 6.5% 상승입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격 격차는 큰 편이지만, 보증금 미상 임차관계와 공유물분할 경매의 절차적 성격은 입찰 전에 반드시 다시 확인해야 합니다.
