부산지방법원 2025타경687. 부산 남구 문현동 대도라이프타운 102동 11층 1105호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 조충실과 최윤철이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이번 경매는 2025.07.31. 최윤철이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2002.05.20. 설정된 주식회사제일은행 근저당권으로, 채권최고액은 63,600,000원입니다. 해당 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
전입자로 확인되는 공은숙의 전입일은 2021.07.20.로 말소기준권리보다 약 19년 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 그 부분은 원본 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 중요한 점은 보증금이 미상이라고 해서 대항력을 인정하는 것이 아니라, 말소기준보다 늦은 전입이라는 확인된 사실에 따라 대항력 없음으로 판정된다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경687 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 238-233 대도라이프타운 102동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 11층 1105호 |
| 소유자 | 조충실 2분의 1 · 최윤철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2002년 제일은행 근저당
현재 권리관계의 출발점은 2002.05.20. 주식회사제일은행 근저당권 63,600,000원입니다. 이전에 설정됐던 사상농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당, 과거 가압류·압류·가등기·가처분·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2012.08.03. 강제경매 매각으로 공은숙의 2분의 1 지분이 최윤철에게 이전됐고, 현재는 조충실·최윤철이 각 2분의 1씩 소유합니다. 이번 2025.07.31. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 전입자 분석 — 공은숙은 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공은숙 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.9% 낮다
대도라이프타운의 비교 실거래는 전용 71.67㎡·76.93㎡ 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 183,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 187,375,000원이고, 최신 거래는 2026.06. 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.5% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.93㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.67㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.67㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 71.67㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2026.02 | 71.67㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 71.67㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 76.93㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 76.93㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 187,375,000원 |
신건 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 187,375,000원의 97.1%입니다. 금액 차이는 5,375,000원입니다. 최신 2026.06. 거래 190,000,000원과 비교해도 최저가는 8,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 시세를 기준으로 보면 신건부터 시세 이하라는 점은 분명합니다. 다만 최근 평균 대비 할인폭은 2.9%에 그쳐, 큰 폭의 안전마진이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,348,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 3. 갑구 24번 경매개시결정 · 최윤철 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,052,000원 |
현재 회차 182,000,000원 기준으로 주식회사제일은행 근저당권 63,600,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 최윤철의 경매개시결정은 채권액이 확인되지 않아 배당액 0원으로 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 63,600,000원 | 115,052,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 63,600,000원 | 79,161,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 63,600,000원 | 50,449,280원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산중앙고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 2호선 문현역 및 지게골역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 대도라이프타운은 293세대이며 준공일은 1992.12.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·옥내소화전·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 정비구역은 문현6 재개발사업 정비구역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,217,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 12건 평균 183,583,333원보다 최근 12개월 평균 187,375,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 할인폭은 크지 않음. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 97.1%로 시세 아래이지만 차이는 5,375,000원입니다.
- 전입자 원본 대조. 공은숙은 2021.07.20. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 점유·명도 확인. 공유물분할 경매이고 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 정비구역 확인. 토지이용계획에 문현6 재개발사업 정비구역이 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 원문과 사업 진행 내용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 시세 아래지만 할인폭은 제한적
이 물건은 권리관계가 비교적 명확합니다. 2002.05.20. 주식회사제일은행 근저당권이 말소기준이고, 현 전입자 공은숙은 2021.07.20. 전입으로 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 182,000,000원이 최근 12개월 평균 187,375,000원의 97.1%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮아 최근 시세 이하입니다.
반면 차이는 최근 평균 대비 5,375,000원으로 크지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 위험을 감수하고 큰 할인폭을 노리는 물건’이 아니라, 권리 안전성이 높은 대신 신건 할인폭은 제한적인 물건으로 보는 편이 정확합니다. 특히 공유물분할 경매라는 성격과 실제 점유 상태, 보증금 미상 전입자의 명도 관계를 입찰 전에 확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
