부산지방법원 2025타경690. 정관신도시현진에버빌 111동 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 임미옥이고, 2021.05.24 소유권이전 당시 거래가액은 520,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.16 설정된 동천안농업협동조합 근저당권 422,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 이홍석 근저당권 195,000,000원, 무결크리에이티브 주식회사 가압류 62,128,843원, 경매개시결정, 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가는 480,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 336,000,000원입니다. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수권리는 없어 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일한 336,000,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 단지 거래 평균은 408,909,090원, 최신 거래는 470,000,000원으로 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 13층1302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 143.699㎡ · 13층 내 13층 1302호 |
| 소유자 | 임미옥 · 2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동천안농업협동조합 / 376,941,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2022.02.16 근저당이 말소기준
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.02.16 동천안농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 이홍석 근저당권·무결크리에이티브 주식회사 가압류·경매개시결정· 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.2%
정관현진에버빌의 최근 거래 12건 중 최근 12개월 집계는 11건, 평균 거래금액은 408,909,090원입니다. 최신 거래는 2025.12의 470,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 2.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 143.7㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 132.25㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2025.11 | 132.25㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 143.7㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 132.25㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 143.7㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 143.7㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.02 | 132.25㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 408,909,090원 |
현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%입니다. 감정가 480,000,000원에서는 가격 부담이 있었지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 최근 평균보다 72,909,090원 낮습니다. 최신 거래 470,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 근저당 · 동천안농업협동조합 | 422,400,000원 | 330,496,000원 |
| 3. 근저당 · 이홍석 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 무결크리에이티브 주식회사 | 62,128,843원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 679,528,843원 중 채권자 예상배당은 330,496,000원, 미배당은 349,032,843원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 349,032,843원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 235,199,999원 | 231,107,199원 | 448,421,644원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,639,999원 | 161,535,039원 | 517,993,804원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 동측 인근의 정관신도시 지역으로, 대규모 아파트단지와 단지 내 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 내 13층이며 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·경보, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 정관현진에버빌은 690세대, 2009.01.23 준공이며 최근 거래금액은 330,000,000원부터 540,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2022.02.16 동천안농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최종 서류에서 다시 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%지만, 최근 거래 면적이 132.25㎡와 143.7㎡로 섞여 있으므로 대상 143.699㎡와 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 13층 최상층인 점과 내부 수리 상태가 실제 가치에 미치는 영향을 현장 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당에 반영되지 않은 조세 등을 별도로 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.22입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 평균 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.16 동천안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 480,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 336,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 408,909,090원의 82.2%이고 최신 거래 470,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본의 면적과 거래금액 편차가 큰 만큼, 현재 최저가가 낮다는 사실과 실제 적정 입찰가가 같다는 뜻은 아닙니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격 여유도 생긴 회차이므로, 최종 판단은 143.699㎡ 대상 호수의 내부 상태·점유·관리비와 거래사례를 대조해 결정하는 것이 핵심입니다.
