부산지방법원 2025타경690. 정관신도시현진에버빌 111동 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 임미옥이며, 등기상 말소기준은 2022년 2월 16일 설정된 동천안농업협동조합 근저당권 422,400,000원입니다. 그 뒤 이홍석 근저당권 195,000,000원, 무결크리에이티브 주식회사 가압류 62,128,843원, 임의경매개시결정과 기장군 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저매각가는 480,000,000원으로 동일한 신건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 408,909,090원, 최신 거래는 470,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 117.4%로, 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 13층 내 13층 1302호 |
| 비교 면적 | 143.699㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 임미옥 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동천안농업협동조합 / 376,941,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유·임대차 상태를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 등기와 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원이며, 후순위 근저당권과 가압류가 배당을 전액 받지 못하더라도 이들은 말소기준 이후 권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 4.8억은 최근 시세보다 높은 구간
정관현진에버빌은 690세대, 사용승인일은 2009.01.23입니다. 비교 대상 면적은 143.699㎡이며, 제공된 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 기준 11건 평균은 408,909,090원이고, 가격 추세는 이전 구간 대비 2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 143.7㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 132.25㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2025.11 | 132.25㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 143.7㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 132.25㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 143.7㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 143.7㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.02 | 132.25㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 408,909,090원 |
전체 표본 평균은 408,166,666원, 최근 12개월 평균은 408,909,090원입니다. 현 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.4%입니다. 최신 거래인 2025.12.의 143.7㎡ 12층 거래가도 470,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 평균이든 최근 평균이든 최신 거래든, 현 회차에 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 동천안농업협동조합 | 422,400,000원 | 422,400,000원 |
| 2. 근저당 · 이홍석 | 195,000,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 가압류 · 무결크리에이티브 주식회사 | 62,128,843원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 679,528,843원 중 예상 배당은 472,800,000원, 미배당은 206,728,843원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 206,728,843원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 301,704,843원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 377,429,643원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심 변수는 권리 승계가 아니라 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 동측 인근의 정관신도시 지역으로, 부근은 대규모 아파트단지와 단지 내 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 내 13층 1302호이며 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 대로3류·중로1류·보행자전용도로와 접합합니다.
- 토지. 아파트 단지 부지이며 토지면적은 54,498.9㎡, 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 690세대, 2009.01.23 사용승인 단지이며 제공된 실거래 12건의 거래가는 330,000,000원부터 540,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 프리미엄 경계. 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 408,909,090원의 117.4%이므로 현 회차를 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.12. 143.7㎡ 12층 470,000,000원입니다. 현 최저가가 이 거래가보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.16. 동천안농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 후순위 근저당권과 가압류에 미배당이 생기더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 사건은 아닙니다. 다만 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.4%이고 최신 143.7㎡ 거래 470,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세가 2.2%로 하락장은 아니지만, 현 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 결론은 권리 구조는 양호하나, 가격은 유찰 여부를 지켜볼 필요가 있는 물건입니다.
