부산지방법원 2025타경700. 해운대구 좌동 대림아파트 103동 18층 1802호, 전용 134.25㎡ 아파트입니다. 소유자 김진옥은 2015년 12월 29일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준점은 2016년 1월 20일 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 204,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행·농협은행·오케이저축은행·박정은의 근저당과 부산신용보증재단·신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다.

신건 최저가는 감정가와 같은 682,000,000원입니다. 전체 12건 실거래 평균 711,583,333원만 보면 약 95.8% 수준이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 5건 평균은 731,600,000원, 최신 2026년 7월 거래는 760,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 4.9% 높은 추세이고, 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 93.2%이므로 신건 단계에서도 최근 거래 대비 가격 여유가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 농협은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2016.01.20 농협은행 근저당권 204,000,000원입니다. 2016년 이전에 존재했던 한국외환은행·국제상호저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후의 현재 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.11.21에는 농협은행의 을구 9번 및 21번 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 해당 이전은 기존 담보권의 승계이고 말소기준일 자체가 뒤로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.8% 낮다

대림아파트는 1,424세대이고, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 134.25㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균 711,583,333원보다 최근 12개월 평균 731,600,000원이 더 높고, 최근 구간 대비 과거 구간의 가격 추세도 +4.9%입니다. 따라서 이 물건은 전체 평균보다 최근 거래 수준을 중심으로 보는 것이 더 적절합니다.

최근 12개월 평균 731,600,000원과 비교하면 현재 최저가 682,000,000원은 49,600,000원 낮고, 비율로는 93.2%입니다. 최신 거래 760,000,000원과 비교하면 78,000,000원 낮습니다. 전체 12건 중 최저 거래는 600,000,000원, 최고 거래는 780,000,000원으로 가격 편차가 존재하지만, 최근 2026년 7월에는 755,000,000원과 760,000,000원 거래가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 682,000,000원 가정)

채권 총액 781,947,707원 중 채권자 예상배당은 672,780,000원이며, 미배당 예상액은 109,167,707원입니다. 집행비용 9,220,000원을 포함하면 매각대금 682,000,000원이 모두 소진됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권 청구액 361,828,320원 대비 신청채권자 배당이 288,115,200원으로 부족해지는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 양운고등학교 북동측에 인접하며, 주위는 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 소재해 교통사정은 보통인 편입니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 왕복 3차선 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 공동주택용지이며, 공시지가는 2,341,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 대림아파트는 1,424세대이며 전용 134.25㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다. 전체 실거래 범위는 600,000,000원~780,000,000원으로 층·시점에 따른 가격 편차는 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 매각물건명세서·현황조사·전입관계와 실제 점유자를 입찰 직전 대조하세요.
• 가격 기준은 최근 거래로. 전체 12건 평균 711,583,333원보다 최근 12개월 평균 731,600,000원과 최신 거래 760,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 현재 시장 흐름을 더 잘 반영합니다.
• 신건 가격의 여유. 최저가 682,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 다만 개별 호수의 내부상태·향·조망 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 후순위 미배당과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 109,167,707원이 예상되지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비도 별도 확인 대상입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래”

이 물건의 말소기준은 2016.01.20 농협은행 근저당이고, 이후 남아 있는 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서도 실질취득가 682,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 731,600,000원의 93.2%이고, 최신 거래 760,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 과거 대비 +4.9%여서 하락장 보정을 이유로 가격 메리트를 깎아야 할 데이터도 아닙니다.

다만 이 판단의 전제는 확인된 권리와 예상배당입니다. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 표시된 만큼 점유관계 확인은 끝까지 남는 실무 과제입니다. 결론적으로 등기상 권리는 비교적 깔끔하고, 신건 가격도 최근 시세보다 낮은 편이지만, 입찰 직전 점유·체납·최신 권리변동을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.