부산지방법원 2025타경709. 부산 기장군 철마면 안평리 224-10 비동 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 고은주이며 2016.10.25 거래가액 146,280,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 96,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 등기된 롯데카드주식회사·부산신용보증재단·주식회사 케이뱅크의 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사우앤리디피엠의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 확인 자료의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경709 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 철마면 안평리 224-10 비동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)) |
| 소유자 | 고은주 · 2016.10.25 거래가액 146,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 74,355,667원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.25 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 96,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.25 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 남아 있는 롯데카드주식회사 가압류 6,019,285원, 부산신용보증재단 가압류 8,332,000원, 주식회사 케이뱅크 가압류 27,347,099원과 2025.08.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 74,355,667원은 근저당 채권최고액 96,800,000원보다 작습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.3% 높다
확인되는 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 152,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 160,000,000원입니다. 현재 최저가 159,000,000원은 최신 거래와 거의 같은 수준이지만 최근 12개월 평균의 104.3%로, 평균 대비 할인 가격은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.64㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 57.65㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
표본 범위는 145,000,000원~160,000,000원이고, 신건 최저가 159,000,000원은 그 상단에 위치합니다. 최신 160,000,000원 거래보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균보다는 6,500,000원 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다 신건에서 충분한 할인 폭이 있는지 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,800,000원 | 96,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 6,019,285원 | 6,019,285원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 8,332,000원 | 8,332,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 27,347,099원 | 27,347,099원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,475,616원 |
159,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구액 138,498,384원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 17,475,616원입니다. 현재 확인 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 159,000,000원 | 138,498,384원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 13,879,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 38,963,024원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원입니다. 배당 부족액은 각각 13,879,184원과 38,963,024원으로 늘지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 핵심은 매수인의 인수금이 아니라 취득가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 4호선 안평역 동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 전 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 4호선 안평역이 있어 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 866,500원/㎡입니다. 토지면적은 735㎡로 확인됩니다.
- 규모. 실거래 자료상 총 15세대이며 준공일은 2016.08.05입니다.
⑥ 반드시 확인할 공부 차이
또한 공부상 명칭은 비동이지만 현황은 휴먼빌리지 비동으로 확인됩니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균 152,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 160,000,000원과 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 토지 면적 차이. 등기부 740㎡와 토지이용계획확인원·토지대장 735㎡의 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 건물 명칭. 공부상 '비동'과 현황 '휴먼빌리지 비동'의 동일성 및 현장 표시를 확인하세요.
- 배당표. 현재 자료상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 핵심
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 신건에서 적극적으로 볼 근거가 곧바로 생기는 것은 아닙니다. 159,000,000원의 최저가는 최근 12개월 평균 152,500,000원의 104.3%이며, 최신 거래 160,000,000원과 거의 같습니다.
여기에 임대관계 미상, 대지권 목적 토지 면적의 740㎡·735㎡ 차이, 총 15세대 규모의 다세대라는 특성까지 함께 확인해야 합니다. 결론적으로 등기상 권리는 단순하지만 신건 가격의 할인 매력은 제한적입니다. 응찰 여부는 점유관계와 공부 차이를 확인한 뒤, 최근 실거래 대비 취득가격이 충분히 낮아지는지를 중심으로 판단하는 편이 합리적입니다.
