부산지방법원 2025타경715. 해운대구 좌동 코오롱아파트 109동 5층 501호입니다. 공동주택(아파트)으로, 동일평형 비교 대상은 59.99㎡이고 본건은 22층 건물 내 5층입니다. 소유자 정재환은 2014년 매매로 197,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 근저당 168,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준이며, 이후 주식회사국민은행의 44,000,000원 근저당과 주식회사애큐온저축은행의 214,800,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로 낙찰가가 곧 권리상 실질취득의 기준입니다. 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 동일평형 평균 363,666,666원보다 낮고, 2026.07 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 표본 중 306,000,000원 거래가 있어 개별 층·상태를 무시하고 평균과의 차이만 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경715 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1348 코오롱아파트 109동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 · 109동 22층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 정재환 · 2014.11.11 소유권이전 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 163,127,399원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 권리의 기준점은 2014.11.11 설정된 주식회사국민은행 근저당 168,000,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당 44,000,000원, 애큐온저축은행 근저당 214,800,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·하나은행·애니원캐피탈대부주식회사 관련 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저가는 체크
코오롱아파트는 928세대, 사용승인일은 1997.03.31입니다. 동일평형 실거래 표본은 12건이며 최근 12개월 평균은 363,666,666원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 이 최근 평균의 89.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 306,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 16 | 358,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 22 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 363,666,666원 |
표본 범위는 306,000,000원~395,000,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮지만, 최저 실거래 306,000,000원보다는 높습니다. 특히 본건과 같은 5층 거래가 2026.02에 377,000,000원으로 확인되지만, 개별 호수의 상태까지 같다고 볼 수 없으므로 이 한 건만으로 적정가를 단정하는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 214,800,000원 | 107,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 426,800,000원 중 예상 배당액은 319,650,000원, 미배당은 107,150,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 107,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 171,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 222,512,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 신도중학교 동측 인근으로, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 대규모 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있으며, 남측 직선거리 약 460미터 지점에 도시철도 2호선 중동역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 단지. 코오롱아파트 928세대 · 사용승인일 1997.03.31. 본건은 109동 22층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·열병합에 의한 지역난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 중로, 북측 및 서측으로 소로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등이며 공시지가는 1,990,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2014.11.11 을구 6번 주식회사국민은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서의 최종 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유상태를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 363,666,666원과 최신 거래 370,000,000원뿐 아니라 최저 거래 306,000,000원까지 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 동일 층 거래 참고. 동일평형 5층 거래로 2026.02 377,000,000원이 있으나 내부 상태·향·동별 차이는 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 107,150,000원은 채권자 측 부족액이고, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 경쟁력이 함께 보이는 신건
이 사건은 권리 구조가 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2014.11.11 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 현재 남아 있는 권리가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 325,000,000원이 최근 12개월 평균 363,666,666원의 89.4%이고 최신 거래 370,000,000원보다 낮아 평균 기준 가격 경쟁력이 확인됩니다.
다만 최근 실거래 범위가 306,000,000원~395,000,000원으로 넓고, 현재 최저가보다 낮은 실거래도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리는 안전형, 가격은 평균 대비 유리하나 개별 상태 확인이 필요한 신건”입니다. 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 신건이라는 이유만으로 평균 할인율 전체를 안전마진으로 계산하는 것은 피하는 편이 적절합니다.
