부산지방법원 2025타경736. 일광읍 일동미라주엔시티 10층 1005호로, 공부상·감정 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박정순이며, 2023.06.23 소유권이전 등기가 이뤄졌고 매매 원인은 2021.09.18, 거래가액은 200,500,000원입니다. 같은 날 수협은행 근저당권이 채권최고액 145,200,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리가 됩니다.
이후 삼성카드·롯데카드·경남신용보증재단·부산신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심 확인 포인트는 등기부가 아니라 임대관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경736 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 882-1 일동미라주엔시티 10층1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 10층 1005호 |
| 소유자 | 박정순 · 거래가액 200,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 128,565,641원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 수협은행 근저당권 · 채권최고액 145,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
처음 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 박정순 명의 소유권이전과 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.11.25 롯데카드 가압류도 2024.11.26 해제되어 2024.11.27 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 후순위 가압류·압류는 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — ‘없음’보다 ‘미상’에 가깝다
신고된 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 정보도 확인되지 않으므로, 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 없다고 확정적으로 단정하기보다 임대관계 및 대항력 여부 미상으로 보는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 180,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 180,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 144,000,000원, 2회 유찰 시는 115,200,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 146,014,153원 | 31,480,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 6,705,213원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,916,646원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,266,642원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 6,677,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
180,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액은 359,780,182원, 채권자 총 배당액은 176,680,000원, 미배당은 183,100,182원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 183,100,182원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 218,596,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 246,992,982원 | 0원 |
신청채권자 수협은행의 청구액은 128,565,641원입니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차와 1회 유찰 시 신청채권자가 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 가격인 115,200,000원에서는 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다.
- 입지. 동해선 일광역 서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·상업업무용시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 일광역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 10층으로, 급배수·위생설비·화재경보·소화전·승강기·공동현관기·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터 내외 포장도로와 북서측 약 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 3,832,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대관계 최우선 확인. 감정요항표가 임대관계를 미상으로 두고 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입 및 점유 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.06.23 수협은행 근저당권보다 앞서는 인수 권리가 별도로 존재하는지 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 시세 검증. 신건 180,000,000원이 싸다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시에도 시세 우선. 144,000,000원 또는 115,200,000원으로 내려가더라도 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리·점유 비용. 오피스텔 관리비 체납과 실제 점유자에 따른 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당 시뮬레이션을 확정 배당으로 보지 마세요.
맺으며 — “등기상 소멸 구조는 명확, 임대관계와 가격은 확인 필요”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.06.23 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 “인수 0원 = 무조건 안전”으로 끝내면 안 됩니다. 감정자료상 임대관계가 미상이고, 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 정보를 확인할 수 없기 때문입니다. 더구나 실거래 시세 자료도 없어 신건 180,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지도 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리구조는 긍정적이지만 임대관계와 가격 검증을 통과해야 입찰 판단이 완성되는 오피스텔입니다.
