대구지방법원 2026타경58. 대구 달서구 신당동 신당한화꿈에그린아파트 102동 6층 603호입니다. 현재 등기상 말소기준은 2006.05.24 성서농업협동조합 근저당권 230,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 108,000,000원 근저당, 서원덕 36,000,000원 근저당, 송수경 60,000,000원 근저당과 신한카드 주식회사 가압류 7,091,937원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 경매도 성서농업협동조합이 신청했고 청구액은 290,930,744원입니다.

등기에는 과거 국민은행 근저당 165,750,000원과 김현두 근저당 50,000,000원, 과거 임의경매 및 국민건강보험공단 압류 이력도 있으나 각각 이미 말소·취하·해제된 상태입니다. 현재 배당표상 채권 미배당액이 111,981,937원 발생하더라도 이를 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권 미배당이 있어도 인수는 0원

말소기준보다 앞선 국민은행 근저당은 2006.05.24 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 매수인이 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 말소기준인 성서농업협동조합 근저당부터 후순위 근저당·가압류·경매개시결정까지는 매각으로 정리되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 110.4%, 최신 거래보다도 높다

한화꿈에그린 동일면적 114.4㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 298,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 8건 평균 303,375,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 평균은 이전 구간보다 5.3% 높게 나타나 하락 추세는 아닙니다. 그래도 신건 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%이며, 최신 2026.04 거래 320,000,000원보다 높습니다.

실거래 범위는 280,000,000원~337,000,000원입니다. 감정가 335,000,000원은 이 거래 범위 안에는 있지만 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 가격만이 아니라 최근 거래 흐름을 기준으로 봐도 신건을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

채권 총액 441,491,937원 중 329,510,000원이 배당되고 111,981,937원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 신당동, 계명대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 18층 건물 중 6층 603호이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 50미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 사다리형 토지로 완경사지대 내 자체지반은 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역이며 연구개발특구·주거구역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래 표본. 한화꿈에그린은 833세대, 2005.09.27 준공이며 동일면적 114.4㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 298,250,000원보다 최근 12개월 8건 평균 303,375,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 110.4%입니다.
• 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 111,981,937원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 점유관계 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정 요항의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원으로 계산돼 있으므로 현재 신건과 각 회차의 가격 차이를 구분해 판단하세요.
• 등기 원본 대조. 2006.05.24 성서농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 현존 근저당·가압류는 매각 소멸 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2006.05.24 성서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당 3건과 신한카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 111,981,937원 발생해도 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 현재 회차의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균 303,375,000원의 110.4%이고 최신 거래 320,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 5.3% 높아진 흐름이라는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 현재 신건 가격에 할인 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리는 정리형, 가격은 시세 이상. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 응찰가격 통제가 더 중요한 사건입니다.