대구지방법원 2026타경58. 신당한화꿈에그린아파트 102동 6층 603호 아파트입니다. 현 소유자는 김우정이며, 현재 등기상 핵심은 2006.05.24. 설정된 성서농업협동조합 근저당 230,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 성서농업협동조합 근저당 108,000,000원, 서원덕 근저당 36,000,000원, 송수경 근저당 60,000,000원, 신한카드 가압류 7,091,937원 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면에서는 감정가 335,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 234,500,000원으로 내려와 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 303,375,000원 대비 77.3%이고, 최신 거래는 2026.04. 320,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.3% 높은 추세이므로, 전체 평균만이 아니라 최근 시세를 기준으로 봐도 현재 최저가는 낮은 구간입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2006.05.24. 근저당이 말소기준

2006.01.24. 국민은행 근저당 165,750,000원은 2006.05.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 성서농업협동조합 근저당 230,400,000원입니다. 이후 설정된 후순위 담보권과 신한카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.3%

한화꿈에그린 동일 면적 114.4㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 298,250,000원이고, 최근 12개월 8건 평균은 303,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 320,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +5.3%입니다.

현재 최저매각가 234,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%이고, 전체 실거래 평균 기준으로도 78.6%입니다. 실거래 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 337,000,000원입니다. 특히 최근 추세가 +5.3%인 만큼 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 구조로 보기는 어렵고, 최근 평균과 최신 거래를 우선해 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)

채권 합계는 441,491,937원, 예상 채권자 배당액은 230,417,000원, 미배당액은 211,074,937원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 계명대학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 50미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 연구개발특구 및 주거구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지. 한화꿈에그린은 833세대이며 사용승인 기준일은 2005.09.27.입니다.
• 거래. 동일 면적 114.4㎡ 실거래 12건은 280,000,000원에서 337,000,000원 사이이며, 최근 12개월 8건 평균은 303,375,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임차관계. 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자 및 대항력 가능성을 다시 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2006.05.24. 성서농업협동조합 근저당 230,400,000원이 기준이며, 이후 현존 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
• 가격 비교. 현재 최저가 234,500,000원은 최근 12개월 평균 303,375,000원의 77.3%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 함께 응찰가 상한을 판단하세요.
• 배당 부족. 현재 가정에서 채권 미배당액은 211,074,937원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
• 회차 시나리오. 현재는 감정가 70% 구간이고, 제공된 시나리오상 추가 유찰 시 164,150,000원, 114,905,000원 구간이 제시돼 있습니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 소멸 구조, 핵심은 점유 확인과 응찰가

이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2006.05.24. 성서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 현재 최저가 234,500,000원으로 최근 12개월 평균 303,375,000원의 77.3%이며, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 최근 거래 추세 역시 +5.3%입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유·임차관계 확인을 끝낸 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.