대구지방법원 2026타경70. 대구 달성군 가창면 정대리 482-4의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층이며 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 권리관계의 기준점은 2018년 10월 26일 설정된 월배농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당 60,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 32,960,000원, 그리고 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 부족합니다. 감정평가 이용상태가 주거용이 아닌 공실 근린생활시설이고, 토지는 자연녹지지역이면서 개발제한구역·상수원보호구역·환경정비구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 걸립니다. 더구나 제시외건물 일부가 인접지상에 걸쳐 있는 것으로 보인다고 명세서에 적혀 있어, 응찰 전에는 정확한 경계 측량이 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2018년 10월 26일 월배농업협동조합의 첫 근저당이 말소기준권리이고, 2021년 추가 근저당과 2025년 대구신용보증재단 가압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 대구신용보증재단 가압류 40,920,000원은 2024년 9월 5일 해제로 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교보다 이용·규제 검토가 먼저

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 309,230,900원과 최저가 309,231,000원만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이용상태가 공실 근린생활시설이고 토지 규제가 중첩되어 있어, 가격 판단은 실제 이용 가능성·허용 용도·경계 상태와 함께 봐야 합니다.

유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 다만 이는 가격이 싸다는 의미가 아니라, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어난다는 의미입니다. 현재 회차에서는 채권총액 261,960,000원이 전액 배당되는 구조이고 소유자 잔여도 42,141,766원이 계산되지만, 1회 유찰부터 소유자 잔여는 0원이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,231,000원 가정)

현재 최저가 309,231,000원 기준 예상치입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 조사된 임차인은 없습니다.

④ 토지·건물 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심

• 이용상태. 건물은 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 주거용 아파트로 전제한 수익성·환금성 판단은 맞지 않습니다.
• 건물 면적. 목록2 건물 1층의 공부상 면적은 75.93㎡이지만 실측 면적은 82.43㎡이며, 감정평가는 실측 면적을 기준으로 했습니다.
• 제시외건물. 제시외건물 2-3.(가닥)은 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보이며, 정확한 경계확인은 측량이 필요합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 334㎡, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 292,600원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 개발제한구역, 상수원보호구역, 환경정비구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 위반 여부. 제공된 감정자료상 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 정대숲 북동측 인근이며, 개발제한구역 내 농경지·주택과 간헐적인 일반음식점·점포 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층, 외벽 징크판넬·내벽 판넬·벽지·타일, 바닥 타일, 샷시창이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 공실 근린생활시설에 토지 규제가 중첩된 물건으로, 일반 주거용 부동산과 달리 실제 이용 목적에 맞는 매수층을 전제로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계 측량. 제시외건물 2-3.(가닥)의 인접지 걸침 여부를 실제 측량으로 확인하세요.
• 허용 용도 확인. 개발제한구역·상수원보호구역·환경정비구역 등 중첩 규제 아래에서 계획한 영업·증개축·용도변경이 가능한지 확인하세요.
• 실측 면적 대조. 1층 공부상 75.93㎡와 실측 82.43㎡ 차이 및 감정평가 적용 내용을 원본과 현장에서 대조하세요.
• 공실 상태 확인. 현재 근린생활시설 공실로 평가됐으므로 내부 상태와 설비, 실제 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 309,231,000원이 싸다고 전제하지 말고 별도의 현지 가격 검증이 필요합니다.
• 배당과 권리. 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 분석되지만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”

등기 권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 첫 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 근린생활시설은 공실이고, 토지는 개발제한구역과 상수원보호구역을 비롯한 규제가 겹치며, 제시외건물 일부는 인접지에 걸칠 가능성이 있어 측량도 필요합니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 신건 최저가 309,231,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론적으로 권리 인수는 깨끗하지만, 이용규제·경계·환금성 검증 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.