대구지방법원 2026타경70. 대구 달성군 가창면 정대리 482-4 소재 토지와 근린생활시설입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(공실)로 이용 중이며 토지면적은 334.0㎡입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.10.26. 설정된 월배농업협동조합 근저당권 169,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 별도로 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 ‘최저가가 감정가보다 얼마나 낮은가’만 보고 접근하기 어렵습니다. 개발제한구역과 상수원보호구역을 포함한 여러 토지이용 규제가 있고, 건물 1층은 공부상 75.93㎡지만 실측 82.43㎡를 기준으로 감정됐습니다. 또한 제시외건물 일부가 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보여 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경70 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 정대리 482-4 · 도로명주소 대구광역시 달성군 가창면 헐티로 470 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(공실) |
| 토지 | 334.0㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물구조 | 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 최용수 |
| 감정가 / 최저가 | 309,230,900원 / 216,461,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 월배농업협동조합 / 232,257,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 말소기준은 2018.10.26. 월배농업협동조합 근저당권 169,000,000원이며, 2021.07.23. 같은 조합의 후순위 근저당권 60,000,000원, 2025.04.29. 대구신용보증재단 가압류 32,960,000원, 2026.03.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 현황 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 면적 차이. 건물 1층 공부상 면적은 75.93㎡이나 실측 면적은 82.43㎡이며, 감정평가는 실측 면적을 기준으로 했습니다.
- 경계 문제. 제시외건물 일부는 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보이며, 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도의 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,830,454원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 월배농업협동조합 | 60,000,000원 | 43,630,546원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 32,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 216,461,000원 가정 시 채권총액 261,960,000원 중 212,630,546원이 배당되고, 49,329,454원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 216,461,000원 | 212,630,546원 | 49,329,454원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 151,522,700원 | 148,601,382원 | 113,358,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 106,065,890원 | 103,780,968원 | 158,179,032원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰로 미배당이 늘어나는 것이 곧 매수인의 추가 부담으로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것과 별개로, 실제 가치 판단은 토지 규제와 건물·경계 현황을 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 정대숲 북동측 인근이며, 개발제한구역 내 농경지·주택과 간헐적인 일반음식점·점포 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이면서 개발제한구역에 포함됩니다.
- 중첩 규제. 상수원보호구역·환경정비구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 함께 확인됩니다.
- 토지 형태. 334.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 292,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 측량. 제시외건물 일부가 인접지상에 걸쳐 있는 것으로 보인다는 기재가 있으므로 실제 경계와 점유 범위를 확인하세요.
- 면적 확인. 1층 공부상 75.93㎡와 실측 82.43㎡의 차이가 감정가격에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 토지이용 규제. 개발제한구역·상수원보호구역·환경정비구역 등에서 현재 건물의 이용과 향후 변경·증축 가능 범위를 확인하세요.
- 공실 상태. 감정평가상 근린생활시설 공실이므로 실제 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 유사 토지·건물의 거래와 임대 가능성을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 보는 경매
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 곧바로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 개발제한구역·상수원보호구역 등 복수 규제, 근린생활시설 공실, 1층 면적 차이, 제시외건물의 인접지 경계 문제를 함께 확인해야 합니다.
현재 최저가 216,461,000원은 감정가 309,230,900원의 70%입니다. 하지만 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 활용성과 경계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
