대구지방법원 2026타경76. 달서구 본동 756-33의 토지 241.4㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택(토마토)으로, 1층은 사무실·계단실, 2층과 3층은 각층 5가구의 다가구주택, 4층은 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·보일러실 등의 단독주택입니다. 4층에 연결된 조적조 판넬지붕 단층 창고도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 1,008,391,080원, 현재 최저매각가는 1,008,392,000원입니다. 아직 유찰 0회의 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시장가보다 저렴한지 여부는 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 먼저 임차권·전세권·근저당 연혁의 실제 인수 여부를 확정하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경76 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 756-33 · 대구광역시 달서구 구마로26안길 40-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택(토마토) · 창고 포함 |
| 토지 | 241.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 918,800원/㎡ |
| 소유자 | 김옥순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,008,391,080원 / 1,008,392,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구성서신용협동조합 / 454,097,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 단순한 ‘전부 소멸형’으로 보기 어렵다
2018.02.21 이장우 전세권 35,000,000원은 2020.09.24 해지로 말소됐습니다. 반면 2023.02.10 소미현의 전세금 40,000,000원 전세권은 현재 권리 산정에서 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있습니다. 다만 현재 매각가를 전제로 한 배당 산정에서는 소미현에게 40,000,000원이 전액 배당되어 잔존 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 확인된 보증금보다 ‘미상 금액’이 더 중요하다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심춘옥 | 303호 | 2026-02-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승희 | 501호 | 2018-03-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광섭 | 306호 | 2024-12-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희경 | 201호 | 2019-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하세은 | 건물 2층 중 별지 도면 표시 | 2025-01-17 | 5,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 홍성준 | 부동산 제2층 132.04㎡ 중 별지 도면 | 2024-11-19 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김지환 | 건물 3층 중 별지 도면 표시 | 2020-08-03 | 55,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 현재 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | - | 2018-03-07 | 0원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 공사 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
하세은은 보증금 5,000,000원, 홍성준은 60,000,000원, 김지환은 55,000,000원으로 보증금과 전입·확정일자가 확인되고 배당요구도 이루어졌습니다. 이 세 사람은 현재 배당 산정에서 보증금 전액을 배당받습니다.
반대로 심춘옥·이승희·김광섭·최희경은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 최종 인수금액까지 확정할 수 없으며, 이들은 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일과 보증금 모두 확인되지 않은 점유정보 역시 별도로 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,008,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,483,920원 |
| 1. 임차인 하세은 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 홍성준 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 임차인 김지환 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 소미현 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 835,908,080원 |
현재 배당 산정에서는 확정된 채권의 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유관계도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,008,392,000원 | 0원 | 835,908,080원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 806,713,600원 | 0원 | 636,246,464원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 645,370,880원 | 0원 | 476,517,171원 | 0원 |
세 시나리오 모두 현재 계산에 반영된 40,000,000원 전세권과 확인된 임차보증금은 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 그러나 이 결과가 보증금 미상 임차관계까지 해소한다는 의미는 아닙니다. 특히 대항력 가능성이 남은 점유자의 보증금이 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 사무실·계단실, 2층과 3층 다가구주택 각층 5가구, 4층 단독주택으로 이용되는 근린생활시설 및 다가구주택입니다.
- 제시외 건물. 4층에 연결된 조적조 판넬지붕 단층 창고가 있으며 일괄매각에 포함됩니다. 발코니와 옥탑 등도 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 입지. 대구공업대학교 서측 인근의 정비된 주택지대로 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선대로 인근에 위치하고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 241.4㎡, 지목 대, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스보일러 난방, 천장형 냉방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 가격판단. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가 1,008,392,000원의 시장가격 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1번 근저당 원본 확인. 2016.09.08 설정된 대구성서신용협동조합 근저당권 650,000,000원의 실제 존속·말소 여부와 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 2026.03.23 임의경매개시결정을 기준으로 한 산정이 등기 연혁과 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 심춘옥·이승희·김광섭·최희경 등의 실제 임대차계약서·보증금·확정일자를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전입 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 현장조사와 전입세대확인서를 재확인하세요.
- 소미현 전세권. 전세금 40,000,000원이 현재 배당에서는 전액 변제되지만 실제 배당순위와 미배당 여부를 원본으로 확인하세요.
- 신청채권 배당. 대구성서신용협동조합 청구액 454,097,768원이 현재 배당선에 별도로 나타나지 않는 점을 채권계산서와 배당관계 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 창고, 발코니·옥탑 등 감정평가 포함 범위를 현황과 대조하세요.
맺으며 — “0원으로 계산됨”과 “0원으로 확정됨”은 다르다
이 사건의 현재 배당 숫자만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하세은 5,000,000원, 홍성준 60,000,000원, 김지환 55,000,000원, 소미현 전세금 40,000,000원이 신건 매각대금에서 모두 배당되기 때문입니다.
하지만 실제 권리분석의 승부처는 그 숫자 밖에 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있고, 전입일조차 확인되지 않은 점유정보도 존재합니다. 무엇보다 2016.09.08 근저당권 → 2026.07.14 근저당권 이전이라는 등기 연혁과 2026.03.23 말소기준 산정이 한 사건 안에 함께 존재합니다. 이 기준을 그대로 확정하지 못하면 임차인의 선후순위와 인수 여부도 확정할 수 없습니다.
배당표는 양호하지만, 권리기준은 보류. 신건 1,008,392,000원에 응찰하기 전에는 실거래 가격보다 먼저 등기 원본과 매각물건명세서, 임대차관계, 배당요구 및 채권계산서를 맞춰 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
