대구지방법원 2026타경76. 대구 달서구 본동 756-33의 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택 ‘토마토’로 이용되고 있습니다. 1층은 사무실·계단실, 2층과 3층은 각 5가구의 다가구주택, 4층은 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·보일러실 등을 갖춘 단독주택이고, 4층에 연결된 창고도 매각에 포함됩니다.
감정가 1,008,391,080원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 705,874,000원입니다. 다만 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 유찰률이 아니라 확정되지 않은 임차보증금입니다. 알려진 임차보증금과 전세금만 놓고 보면 현재 매각가에서 전액 배당되는 계산이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유·전입 기록이 여럿 남아 있어 실제 매수인 부담은 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경76 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 756-33 · 대구광역시 달서구 구마로26안길 40-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택(토마토) |
| 토지 | 대 241.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 918,800원/㎡ |
| 건물 이용 | 1층 사무실 · 2, 3층 다가구주택(각층 5가구) · 4층 단독주택 · 창고 |
| 소유자 | 김옥순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,008,391,080원 / 705,874,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 대구성서신용협동조합 |
| 청구액 | 454,097,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위·임차’ 확인이 중요
이 분석에서 말소기준으로 잡힌 등기는 2026.03.23 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 소미현 전세권과 하세은·홍성준 관련 임차권은 매수인에게 영향을 줄 수 있는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 현재 배당가 705,874,000원 가정에서는 소미현 전세금 40,000,000원, 하세은 5,000,000원, 홍성준 60,000,000원, 김지환 55,000,000원이 모두 전액 배당되는 계산입니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 기록이 핵심 위험
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심춘옥 | 303호 | 2026.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승희 | 501호 | 2018.03.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김광섭 | 306호 | 2024.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최희경 | 201호 | 2019.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하세은 | 206호 | 2025.01.17 | 5,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 홍성준 | 205호 부분 | 2024.11.19 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 김지환 | 305호 약 40㎡ | 2020.08.03 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 지주택 | 주거 | 2018.03.07 | 미상 | 가능·미상 | 있음 | 미상 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
* 하세은·홍성준·김지환은 현재 매각가 705,874,000원 가정에서 각 보증금이 전액 배당되는 계산이어서 미배당 인수액이 0원입니다. 실제 배당순위·당해세·최우선변제·추가 임차보증금이 달라지면 재산정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 705,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,458,740원 |
| 1. 임차인 하세은 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 홍성준 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 임차인 김지환 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 소미현 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 536,415,260원 |
현재 계산에서는 확인된 임차보증금·전세금이 모두 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자들이 별도로 존재하므로 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확인채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 705,874,000원 | 0원 | 536,415,260원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 494,111,799원 | 0원 | 326,770,681원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 345,878,259원 | 0원 | 180,235,963원 |
숫자만 보면 유찰될수록 매각가는 빠르게 내려가지만, 이 물건에서는 가격 하락과 임차위험이 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 선전입 점유자의 실제 임대차조건을 모르면, 다음 회차에서 최저가가 더 낮아지더라도 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설 성격의 사무실, 2·3층 다가구주택 각 5가구, 4층 단독주택으로 구성된 혼합형 건물입니다.
- 입지. 대구공업대학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 간선대로 인근이고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이며 급배수·위생·도시가스보일러 난방·천장형 냉방설비가 있습니다.
- 토지. 대 241.4㎡, 완경사·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 발코니·옥탑 등도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 최우선 확인. 심춘옥·이승희·김광섭·최희경 및 전입관계가 불명확한 점유기록의 임대차계약서와 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 전입세대 전수 대조. 전입세대확인서에 임대차관계 미상의 전입자가 있다는 점이 명시되어 있으므로, 세대별 점유현황을 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 소미현 전세권. 전세금 40,000,000원, 2층 서쪽 약35㎡ 202호 전세권이 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있으므로 실제 배당과 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 등기부 존속상태. 대구성서신용협동조합 근저당의 말소 표기와 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기가 함께 존재합니다. 최신 등기사항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당. 청구액 454,097,768원과 제시된 배당계산상 신청채권자 배당 0원이 서로 맞물려 있으므로 실제 채권순위·배당요구·담보권 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 705,874,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확정이 먼저”
이 사건은 감정가 1,008,391,080원에서 한 차례 유찰되어 705,874,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 건물에 다수의 임차·점유관계가 있고, 그중 여러 건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 알려진 하세은·홍성준·김지환 보증금과 소미현 전세금은 현재가 가정에서 전액 배당되는 계산이지만, 그 계산만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.
여기에 2016년 근저당의 말소 표기와 2026년 근저당권 이전 등기가 함께 존재하고, 신청채권 454,097,768원에 대한 배당이 0원으로 계산된 점도 반드시 원본 확인이 필요한 신호입니다. 가격은 70%까지 내려왔지만 권리확정은 아직 끝나지 않았습니다. 이 물건은 응찰가를 계산하기 전에 임차관계와 담보권 존속상태부터 확정해야 하는 사건입니다.
