대구지방법원 2026타경82. 달서구 이곡동 로얄팰리스 8층 826호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.10.17. 설정된 한빛신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 163,200,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 2025.11.27. 구미시 압류와 2026.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이형직은 2025.11.24. 전입했고 2026.06.15. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 그러나 이 사건에서 더 먼저 확인해야 할 사항은 토지 대지권입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 감정평가액은 적정 대지권을 포함했지만 낙찰자가 실제 대지권을 취득하는지는 불명이라고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경82 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1220-12 로얄팰리스 8층 826호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 성서로 393 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 지하6층, 지상15층 건물 중 8층 826호 |
| 소유자 | 김민정 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 140,434,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2019.11.13 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 및 낙찰 시 취득 여부 불명 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 대지권을 먼저 본다
말소기준은 2022.10.17. 한빛신용협동조합 근저당권입니다. 과거 기술보증기금 가압류·근저당과 국세 압류 등은 이미 말소된 내역이고, 현재 확인되는 구미시 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 한빛신용협동조합의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형직 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 2026.06.15 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 176,000,000원으로 신건입니다. 동일·유사 오피스텔 실거래 비교가 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 기준으로 현재 최저가가 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보류하고, 대지권 미등기 위험을 반영한 별도의 확인이 먼저입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 176,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 감정가 80% | 140,800,000원 | 25,171,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 감정가 64% | 112,640,000원 | 52,936,960원 | 0원 |
유찰 가정에서는 근저당권자의 미배당액이 커지지만, 각 시나리오에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 대지권 취득 여부와는 별개의 문제입니다. 최저가가 낮아져도 대지권의 법적·경제적 상태가 확인되지 않으면 가격만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 한빛신용협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,536,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 163,200,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 신청채권 청구액은 140,434,648원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.11.13.입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 소재 대구도시철도2호선 성서산업단지역 북측 인근이며, 주변은 산업단지·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장·간선도로·도시철도역(이곡역)이 위치하며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 8미터의 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,661,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상15층 건물이며 급배수·위생설비·지역난방·승강기· 화재경보·옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인부터 확인. 대지권 미등기의 원인, 토지 소유관계, 대지사용권 성립 여부와 낙찰 후 대지권등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 감정가 구성 확인. 176,000,000원 감정평가액에는 ‘적정’ 대지권이 포함되어 있으므로, 실제 취득 대상과 감정 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 이형직은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.10.17. 한빛신용협동조합 근저당을 말소기준으로 삼아, 등기부의 현재 유효 권리와 이미 말소된 권리를 구분해서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 없이 감정가 176,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대수익성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 미등기 대지권
이 사건의 임차·말소관계 자체는 복잡하지 않습니다. 이형직은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가액에 대지권 가치가 포함된 상태에서 대지권은 미등기이고 실제 취득 여부가 불명하기 때문입니다.
따라서 이 물건은 임차인 리스크는 낮지만 대지권 리스크가 큰 조건부 검토형입니다. 신건 최저가 176,000,000원의 가격 메리트도 실거래 근거가 없어 판단을 보류해야 합니다. 입찰의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰자가 토지에 관해 실제로 무엇을 취득하는지를 확인하는 데 있습니다.
