대구지방법원 2026타경82. 대구 달서구 이곡동 로얄팰리스 8층 826호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 17일 한빛신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 163,200,000원입니다. 이후 남아 있는 구미시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인이 떠안을 등기·임차 보증금은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이나 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체를 알 수 없으며, 낙찰 시 대지권 취득 여부도 불명이라고 기재돼 있습니다. 더구나 감정평가액 176,000,000원은 적정 대지권을 포함해 평가한 금액입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만 보고 할인 폭을 그대로 가치 메리트로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경82 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1220-12 로얄팰리스 8층 826호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층·지상15층 중 8층 · 사용승인일 2019.11.13 |
| 소유자 | 김민정 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 | 한빛신용협동조합 |
| 청구액 | 140,434,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 및 낙찰 시 취득여부 불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.10.17 한빛신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 163,200,000원이며 채무자는 이홍채입니다. 등기부에 과거 가처분·압류·기술보증기금 가압류 및 근저당권 등이 나타나지만 해당 권리들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준권리보다 뒤에 남은 구미시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형직 | 2025.11.24 | 미상 | 2026.06.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이형직의 전입일은 2025.11.24로, 말소기준권리인 2022.10.17 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 추가 확인이 필요합니다.
③ 핵심 리스크 — 대지권이 미등기다
감정평가서 역시 시행사·건설사의 절차 미비와 비용 문제 등으로 오피스텔의 대지권이 미등기 상태라고 적고 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다. 이 문제는 단순한 후순위 권리 소멸과 달리 매수 이후 자산의 권리완전성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 한빛신용협동조합 | 163,200,000원 | 120,675,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,200,000원 가정 시 한빛신용협동조합 채권최고액 기준 미배당은 42,524,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 핵심 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 42,524,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 78,912,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 104,318,625원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 86,240,000원, 3회 유찰 시 60,367,999원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어도 대지권 미등기와 취득여부 불명이라는 핵심 문제는 가격과 함께 사라지지 않습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 대구도시철도2호선 성서산업단지역 북측 인근으로 산업단지·근린생활시설·업무시설 등이 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장·간선도로·도시철도역(이곡역)이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측 폭 약 50미터, 서측 폭 약 15미터 포장도로와 접하고 북측으로 폭 약 8미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 3,661,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 권리완전성. 대지권 미등기 상태이므로 일반적인 대지권 등기 완료 오피스텔보다 매각·담보·환금성 판단에 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 유무와 낙찰 후 취득 가능 여부가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 감정가 해석 주의. 감정가 176,000,000원은 적정 대지권을 포함한 평가액입니다. 현재 최저가 123,200,000원이라는 이유만으로 30% 할인된 완전한 소유권 가치라고 보면 안 됩니다.
- 임차인 보완. 이형직은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.06.15 접수됐습니다.
- 말소기준 확인. 2022.10.17 한빛신용협동조합 근저당권 이후 남은 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가 123,200,000원의 시장 대비 수준을 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대지권 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 대지권
등기 순위만 놓고 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2022.10.17 한빛신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이형직의 전입은 2025.11.24로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 그보다 큰 문제입니다. 대지권이 미등기이고, 낙찰자가 대지권을 취득할 수 있는지 알 수 없습니다. 감정가에는 적정 대지권 가치가 포함돼 있는데 실제 취득여부는 불명인 만큼, 최저가가 176,000,000원에서 123,200,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 대지권 불확실성은 그대로. 입찰 판단은 대지권 취득 가능성을 확인한 뒤에야 시작할 수 있는 물건입니다.
