대구지방법원 2026타경3229. 달서구 진천동 57-6, 월배로 135에 있는 지하1층~지상6층 근린생활시설과 토지 사건입니다. 건물은 2008.06.24. 사용승인된 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물이며, 1~6층은 근린생활시설, 지하층은 주차장으로 이용되고 있습니다. 토지는 496㎡의 대지로 일반상업지역에 놓여 있습니다.
권리분석의 핵심은 현재 말소기준인 2024.02.28. 중소기업은행 근저당권보다 무려 앞선 2015.09.18. 노현우 전세권 50,000,000원입니다. 이 전세권은 영업용 2층 건물 남쪽 약 177㎡를 범위로 하며, 매각물건명세서에는 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시되어 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인들이 있고, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 조건까지 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 57-6 · 대구광역시 달서구 월배로 135 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하1층~지상6층 건물 · 1~6층 근린생활시설 · 지하층 주차장 |
| 토지 | 496㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사주온 |
| 감정가 / 최저가 | 7,505,761,010원 / 7,505,762,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,974,770,951원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 살아남는다
현재 말소기준은 2024.02.28. 중소기업은행 근저당권 7,068,000,000원입니다. 이 근저당권과 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2015.09.18. 전세권은 말소기준보다 앞서고, 명세서에도 매수인 인수라고 명시되어 있어 별도로 봐야 합니다. 과거 대구은행·한국씨티은행·농협은행 근저당권과 안연길·이점수 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 보증금 잔액이 추가 인수될 수 있다
| 점유·임차 관계 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 성명 미상 · 복수 임차인 존재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인들이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 다만 개별 임차인의 보증금·확정일자·배당요구액이 확인되지 않으므로 각 점유자를 일률적으로 ‘대항력 확정’으로 단정해서는 안 됩니다. 실질취득액은 현재 확인되는 전세권 50,000,000원만으로 끝난다고 볼 수 없고, 임차인별 미배당 보증금 잔액을 확인한 뒤에야 최종 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 직접 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가·최저가를 시세와 정량 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 거의 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물과 옥탑층 등이 건물에 포함되어 감정평가·매각되는 구조이므로 단순 주거용 물건처럼 가격만 비교해서 판단하기 어렵습니다.
확인 가능한 것은 회차별 배당 여력입니다. 현재 회차 7,505,762,000원에서는 계산상 채권액 7,118,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 310,304,380원이 남지만, 1회 유찰 시 매각가 6,004,609,600원에서는 미배당액이 1,175,836,496원, 2회 유찰 시 4,803,687,680원에서는 2,364,749,197원으로 커집니다. 다만 전세권과 대항력 임차인의 인수 여부는 단순 채권 미배당액과 동일하게 볼 수 없으므로 각각의 권리 성격을 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,505,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 77,457,620원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 노현우 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 7,068,000,000원 | 7,068,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 310,304,380원 |
위 표는 매각가 7,505,762,000원에 대한 배당 시뮬레이션입니다. 다만 권리분석에서는 매각물건명세서의 개별 인수 문구를 우선 확인해야 하며, 목록2 건물 을구 11번 전세권은 명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 기재되어 있습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액도 추가 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1~6층은 근린생활시설, 지하층은 주차장으로 이용 중인 지하1층~지상6층 건물입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 월배초등학교 남동측에 연접하며, 월배로변을 따라 상업용부동산 및 아파트 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 월배로변에 버스정류장 및 대구도시철도1호선 진천역 등이 소재해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 496㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·광대로한면이며 공시지가는 5,023,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉되며, 대로1류(폭 35m~40m)와 학교에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역도 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 건물의 옥탑층 등도 건물에 포함하여 감정평가·매각합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수액 반영. 을구 11번 노현우 전세권 50,000,000원을 낙찰가와 별도로 실질취득원가에 반영해야 합니다.
- 임차인 전수 확인. 각 임차인의 점유 개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 미배당 잔액을 개별 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최소 실질취득액은 7,555,762,000원이며 대항력 임차인의 미배당 잔액이 더해질 수 있습니다.
- 실거래 가격 단정 금지. 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않아야 합니다.
- 매각범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물 및 옥탑층 등을 포함하므로 현황과 매각목록의 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 배당 시뮬레이션상 전액 변제가 나타나더라도 명세서에 별도로 ‘매수인 인수’라고 적힌 권리는 그 문구를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “75억 신건”이 아니라 ‘인수액을 더한 총취득원가’로 봐야 한다
이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아닙니다. 현재 최저가는 7,505,762,000원이지만, 명세서상 살아남는 노현우 전세권 50,000,000원을 반영하면 최소 실질취득액부터 7,555,762,000원입니다. 그리고 대항력 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액까지 매수인이 추가로 부담합니다.
반면 직접 비교 가능한 실거래가가 없어 현 단계에서는 이 총취득원가가 시세보다 낮은지조차 확인할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 감정가와 같으니 적정하다”거나 “유찰되면 싸진다”는 식의 가격 판단은 금물입니다. 먼저 임차인별 보증금과 배당 가능액을 확정하고, 그 결과를 낙찰가에 합산한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 확정 인수 5,000만원 + 미상 임차보증금 잔액. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 보는 사건입니다.
