대구지방법원 2026타경3229. 대구 달서구 진천동 57-6, 월배로 135에 있는 지하1층~지상6층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1~6층 근린생활시설, 지하층 주차장으로 이용되고 있고, 토지는 496㎡의 일반상업지역 상업용 부지입니다. 사용승인일은 2008년 6월 24일입니다.
현재 소유자는 주식회사주온이며, 말소기준권리는 2024.02.28. 설정된 중소기업은행 근저당권 7,068,000,000원입니다. 이 근저당과 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2015.09.18. 노현우의 전세권은 말소기준권리 이전 권리라 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 57-6 · 대구광역시 달서구 월배로 135 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하1층~지상6층 · 1~6층 근린생활시설 · 지하층 주차장 |
| 토지 | 496㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사주온 |
| 감정가 / 최저가 | 7,505,761,010원 / 5,254,033,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,974,770,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑층 등 건물에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 2015년 전세권이 살아남는다
등기부의 과거 대구은행 근저당, 한국씨티은행 근저당, 농협은행 근저당과 과거 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2015.09.18. 접수된 노현우 전세권 50,000,000원이 말소기준권리인 2024.02.28. 중소기업은행 근저당보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않습니다. 둘째, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인들이 있다고 명시돼 있고, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
② 임차·점유 위험 — 금액을 확정할 수 없는 부분이 핵심
| 구분 | 권리·점유 상태 | 금액 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 전세권 | 노현우 · 2015.09.18. 설정 · 영업용 2층 건물 남쪽 약177㎡ | 50,000,000원 | 승계 · 말소되지 않고 인수 |
| 대항력 임차 | 대항력 있는 임차인들 있음 | 미상 | 인수 가능 · 배당 후 보증금 잔액 승계 |
임차관계의 구체적인 보증금, 점유 범위, 전입·사업자등록 시점, 확정일자 등은 제시된 자료에서 특정되지 않습니다. 따라서 이 부분을 임의로 “대항력 확정” 또는 “인수액 얼마”라고 숫자로 단정할 수 없습니다. 다만 명세서 자체가 대항력 있는 임차인들의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있으므로, 낙찰 전에는 반드시 해당 임차관계의 보증금과 배당 가능액을 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 실질취득 70%는 아니다
현재 최저매각가는 5,254,033,000원으로 감정가 7,505,761,010원의 70%입니다. 하지만 확정적으로 인수되는 전세권 50,000,000원을 더하면 최소 실질취득 부담은 5,304,033,000원입니다. 여기에 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액까지 추가됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,254,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,940,330원 |
| 2. 전세권 · 노현우 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 7,068,000,000원 | 5,149,092,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서는 총 채권 7,118,000,000원 중 5,199,092,670원이 배당되고, 1,918,907,330원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 노현우 전세권은 별도 권리정보상 매수인 인수권리로 명시되어 있으므로 단순 배당 숫자만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리확인은 더 중요
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 5,254,033,000원 | 5,199,092,670원 | 1,918,907,330원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,677,823,100원 | 3,638,644,869원 | 3,479,355,131원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,574,476,170원 | 2,546,331,408원 | 4,571,668,592원 |
신청채권자 중소기업은행의 청구액은 5,974,770,951원입니다. 현재 회차에서 예상 배당액은 5,149,092,670원으로 전액 충족되지 않고, 2회 유찰 시 3,588,644,869원, 3회 유찰 시 2,496,331,408원으로 더 줄어듭니다. 유찰이 이어진다고 해서 권리 위험이 저절로 사라지는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월배초등학교 남동측에 연접하며, 월배로변 상업용 부동산과 아파트 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 월배로변에 버스정류장과 대구도시철도1호선 진천역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 지하1층~지상6층 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물로, 1~6층은 근린생활시설, 지하층은 주차장입니다.
- 토지. 496㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·가로장방·광대로한면이며 공시지가는 5,023,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 대로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 급·배수 등 위생설비, 승강기설비, 각종 소방설비가 설치돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 노현우 전세권 원본 확인. 2015.09.18. 설정된 전세권 50,000,000원이 말소되지 않고 인수된다는 명세서 내용을 기준으로 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인별 보증금 확인. 보증금·점유 범위·대항력 발생시점·배당요구·예상배당액을 임차인별로 확인해야 실제 인수 잔액을 계산할 수 있습니다.
- 표면 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 5,254,033,000원에 확정 인수 전세권 50,000,000원을 더한 최소 부담은 5,304,033,000원이며 임차보증금 잔액이 더해질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 옥탑층 등이 포함되는 구조이므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 상가별 실제 점유자를 현장 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수권리
감정가 7,505,761,010원짜리 물건이 한 차례 유찰되어 5,254,033,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소되지 않는 권리입니다. 노현우 전세권 50,000,000원이 명시적으로 매수인에게 인수되고, 대항력 있는 임차인들의 보증금도 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담합니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득 부담은 5,304,033,000원이고 실제 총액은 그보다 커질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현 단계에서 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 가격보다 선행해야 할 것은 임차인별 보증금·배당·인수잔액 확정입니다. 그 숫자가 확정되지 않는 한 이 물건은 저가매수형이 아니라 권리확인 우선형으로 보는 것이 맞습니다.
