대구지방법원 2026타경3272. 이곡중학교 남동측 인근의 토지 187.6㎡와 1층~3층 12개호 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 김길동이고, 2026.03.06. 신한카드 주식회사가 강제경매를 개시했습니다. 등기상 말소기준은 2017.01.02. 비산새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다.
하지만 이 사건은 말소기준만 찾아서 끝나는 구조가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 을구 8번 곽미숙 전세권 20,000,000원이 현재 남아 있고, 매각물건명세서도 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 여기에 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인이 다수 존재하고 이들의 보증금은 확인되지 않아, 낙찰대금 외 추가 부담을 사전에 숫자로 고정할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1351-18 · 대구광역시 달서구 선원로37북길 22-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다가구주택(1층~3층 12개호) · 일괄매각 |
| 토지 | 187.6㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김길동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 475,857,600원 / 475,858,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 28,373,993원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 전세권이 남는다
과거 김익자·위광복·임종서·김정자의 전세권과 대구성서신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2017.01.02. 비산새마을금고 근저당권 이후의 이호규 전세권과 2026.03.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위 곽미숙 전세권은 별개로 남기 때문에 “경매로 모두 정리된다”는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 미상 대항력 위험이 핵심
확인되는 실제 임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 전입일 기준 대항력이 확인되는 임차인이 5명, 대항력 없는 임차인이 2명, 전입일 미상으로 판정할 수 없는 임차인이 1명입니다. 문제는 8명 모두 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동원 | 201호 | 2020.07.20 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 임영분 | - | 2014.02.10 | 2026.05.06 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 |
| 이말남 | 305호 · 주거 | 2011.03.29 | 2009.08.03 | 미상 | 있음 | 있음 | 2026.05.11 |
| 황선주 | 203호 | 2009.08.03 | 2026.05.06 | 미상 | 있음 | 있음 | 2026.05.11 |
| 한경숙 | - | 2015.05.28 | 2026.05.06 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 |
| 김영철 | 101호 | 2021.09.27 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 류은미 | 103호 | 2015.03.24 | - | 미상 | 있음 | 미상 | 2026.04.23 |
| 김수경 | 주거 | 미상 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 475,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,158,580원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 곽미숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 비산새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 13번 전세권 · 이호규 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 28,373,993원 | 28,373,993원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 350,325,427원 |
위 배당 시뮬레이션은 제공된 채권과 집행비용을 기준으로 한 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 보증금 자체가 미상이므로, 표의 잔여액 350,325,427원을 실제 확정 잔여로 볼 수 없습니다. 또한 배당표에는 곽미숙 전세금 20,000,000원이 배당 항목으로 잡혀 있으나, 매각물건명세서에는 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 명시되어 있으므로 입찰 판단에서는 인수권리로 취급해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 475,857,600원이나 최저가 475,858,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 현재 확인되는 확정 인수권리만 반영해도 최저가 기준 실질취득 하한은 495,858,000원+이며, 대항력 임차인 보증금 미상분이 더해질 수 있습니다.
즉 이 물건은 “475,858,000원짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 최소한 선순위 전세권 20,000,000원을 별도 부담으로 보고, 임차인별 실제 보증금과 예상 배당액을 확인한 뒤 각 미배당 잔액을 낙찰가에 더해 실질취득총액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층~3층 총 12개호의 다가구주택입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 이곡중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 적벽돌치장·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 187.6㎡, 지목 대, 평지·정방형, 세로한면(가), 공시지가 1,063,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단독주택용지)이며 소로3류에 접하고, 택지개발지구기타·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽미숙 전세권 원본 확인. 을구 8번 전세권설정등기 20,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 보증금 확인. 임영분·이말남·황선주·한경숙·류은미의 실제 보증금과 배당가능액을 확인하지 않으면 매수인 추가 부담액을 계산할 수 없습니다.
- 김수경 전입관계 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 전입세대확인서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 점검. 이말남·황선주는 2026.05.11., 류은미는 2026.04.23. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 대항력 임차인의 배당요구 및 배당가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 12개호 현장 점유 확인. 다가구주택이므로 호실별 실제 점유자와 전입세대가 일치하는지 현장조사와 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 응찰가 + 선순위 전세권 인수 + 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수총액을 먼저 본다”
이 물건의 핵심은 신건 여부도, 감정가 475,857,600원도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 곽미숙 전세권 20,000,000원이 인수되고, 동시에 여러 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 특히 매각물건명세서가 “대항력 있는 임차인들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시하고 있어, 현재 자료만으로 실질취득총액을 확정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 475,858,000원을 출발점으로만 보고, 최소 확정 인수 20,000,000원과 임차인별 미배당 보증금까지 합산한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있습니다. 권리분석 선확정, 가격판단 후순위. 이 사건은 보증금과 점유관계를 확인하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 고위험 권리형 물건입니다.
