대구지방법원 2026타경3272. 대구 달서구 이곡동 1351-18의 토지와 다가구주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층~3층 12개호 다가구주택이고, 토지는 187.6㎡의 대지입니다. 한 차례 유찰돼 최저매각가는 333,100,000원까지 내려왔지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
말소기준권리는 2017.01.02. 비산새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2011.04.25. 곽미숙 전세권 20,000,000원은 등기상 남아 있고, 매각물건명세서에도 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 다수 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3272 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1351-18 · 대구광역시 달서구 선원로37북길 22-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(1층~3층 12개호) |
| 토지 | 대 187.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김길동 |
| 감정가 / 최저가 | 475,857,600원 / 333,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 28,373,993원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다
등기상 핵심은 곽미숙 전세권입니다. 2011.04.25. 설정된 전세금 20,000,000원의 전세권은 2017.01.02. 말소기준권리보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 반대로 2019.12.16. 이호규 전세권 18,000,000원과 2026.03.06. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있음 5명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동원 | 201호 | 2020-07-20 | - | 미상 | - | 대항력 없음 |
| 임영분 | - | 2014-02-10 | 2026-05-06 | 미상 | - | 대항력 있음 |
| 이말남 | 305호 | 2011-03-29 | 2009-08-03 | 미상 | 2026-05-11 | 대항력 있음 우선변제 |
| 황선주 | 203호 | 2009-08-03 | 2026-05-06 | 미상 | 2026-05-11 | 대항력 있음 우선변제 |
| 한경숙 | - | 2015-05-28 | 2026-05-06 | 미상 | - | 대항력 있음 |
| 김영철 | 101호 | 2021-09-27 | - | 미상 | - | 대항력 없음 |
| 류은미 | 103호 | 2015-03-24 | - | 미상 | 2026-04-23 | 대항력 있음 |
| 김수경 | - | 미상 | - | 미상 | - | 대항력 가능·미상 |
말소기준일인 2017.01.02.보다 먼저 전입한 임영분·이말남·황선주·한경숙·류은미는 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 이말남과 황선주는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
김수경은 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 안전하다고 제외할 수도 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차 최저가는 333,100,000원으로 감정가 475,857,600원의 70%입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
더 중요한 점은 이 물건의 취득비용이 낙찰가에서 끝나지 않는다는 것입니다. 등기상 인수되는 곽미숙 전세권 20,000,000원이 있고, 대항력 임차인 보증금의 미배당 잔액까지 추가될 수 있습니다. 따라서 시세와 비교해야 할 기준도 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 전세권 + 실제 임차보증금 인수잔액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,463,400원 |
| 2. 전세권 · 곽미숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비산새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이호규 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 신한카드 주식회사 | 28,373,993원 | 28,373,993원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,262,607원 |
위 배당 가정에서는 채권자 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 실제 배당액은 반영되지 않았으며, 특히 매각물건명세서에는 곽미숙 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 입찰판단에서는 해당 인수조건을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층~3층 12개호로 이용 중인 다가구주택입니다.
- 입지. 이곡중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 적벽돌치장·몰탈위페인팅 외벽과 벽지·타일·바닥재 마감, 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 대지 187.6㎡이며 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽미숙 전세권 원본 확인. 2011.04.25. 설정된 전세금 20,000,000원 전세권이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 매각물건명세서 원문과 등기부를 최우선 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 보증금 확인. 임영분·이말남·황선주·한경숙·류은미의 실제 보증금과 배당가능액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 김수경 전입관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 전입세대확인서와 임대차관계를 재확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 이말남·황선주는 2026-05-11, 류은미는 2026-04-23 배당요구가 확인됩니다. 다른 대항력 임차인의 배당요구 및 배당범위도 원본 확인이 필요합니다.
- 가격판단은 실질취득가 기준. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 낙찰가에 인수권리와 임차보증금 잔액을 더한 총 취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건을 기준으로 권리와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저, 인수액을 확정하라”
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 최저매각가는 333,100,000원까지 내려왔지만, 곽미숙 전세권 20,000,000원이 매수인에게 인수되고, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 5명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상인 김수경도 있습니다.
따라서 지금 단계에서 “333,100,000원에 사는 물건”으로 보면 안 됩니다. 실제 판단 기준은 낙찰대금 + 인수 전세권 + 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 싼지 검증할 근거가 없습니다. 권리부터 확정하고, 그 다음에 가격을 보는 사건입니다.
