대구지방법원 2026타경3277. 대구광역시 서구 비산동 1185-41 소재 토지와 1·2층 단독주택 관련 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 김영순 지분 7분의 5, 김경태 지분 7분의 2이고, 이번 강제경매개시결정은 명확하게 “3번 김경태 지분”을 대상으로 합니다. 김경태 지분은 2025.11.05 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2025.12.10 소유권일부이전 등기가 이루어졌고, 주식회사 한빛자산관리대부가 2026.03.09 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않지만, 이를 곧바로 ‘깨끗한 물건’으로 보면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 공유지분 매각과 점유·임차관계입니다. 1층 우측 서수복은 2008.08.18, 1층 좌측 전용수는 2019.01.10 전입했고 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 미상 점유자를 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 경매개시결정보다 전입이 앞서는 만큼 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 1185-41 · 대구광역시 서구 달서천로61안길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 단독주택 |
| 토지 | 대 107.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일자 1991.9.12 |
| 공유자 | 김영순 지분 7분의 5 · 김경태 지분 7분의 2 |
| 매각 대상 | 김경태 지분 7분의 2 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 82,156,130원 / 82,157,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 82,254,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분·점유’가 핵심
등기 흐름은 1991.09.28 김홍도 소유권보존, 2022.02.09 김영순 소유권이전, 2025.12.10 김경태 지분 7분의 2 소유권일부이전, 2026.03.09 김경태 지분에 대한 강제경매개시결정 순입니다. 제공된 권리관계에는 근저당권이 없고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금이 안 보인다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수복 | 1층 우측 | 2008.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전용수 | 1층 좌측 | 2019.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.07.28 · 확정일자 미상 | 없음 |
확인된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 서수복은 배당요구 여부도 확인되지 않고, 전용수는 2026.07.28 배당요구를 했지만 보증금이 미상이라 배당으로 얼마가 해소되는지 산정할 수 없습니다.
③ 지분매각 — 낙찰받아도 전체 소유권이 아니다
이번 매각 대상은 김경태의 지분 7분의 2입니다. 김영순의 지분 7분의 5는 매각대상이 아닙니다. 즉 낙찰자는 건물과 토지를 단독으로 취득하는 것이 아니라 기존 공유자와 공유관계를 형성하게 됩니다. 단독주택이 실제로 1층 좌측·우측 등으로 점유되고 있어도 이번 매각이 특정 공간의 독립소유권을 취득하는 구조로 제시된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,878,826원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 82,254,443원 | 80,278,174원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액은 82,254,443원이고 현재 회차 예상배당은 80,278,174원, 미배당액은 1,976,269원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 산식상의 매수인 인수는 0원이지만, 임차보증금 자체가 미상이므로 이 수치를 실제 인수금액 확정치로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만 봐서는 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,157,000원 | 80,278,174원 | 1,976,269원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,725,600원 | 64,142,539원 | 18,111,904원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,580,480원 | 51,234,031원 | 31,020,412원 |
유찰되면 입찰가격은 낮아지지만, 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 지분 7분의 2라는 매각 구조와 임차보증금 미상 위험은 유찰로 자동 해소되지 않는다는 것입니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인지초등학교 동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도3호선 원대역이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 1,2층 단독주택으로 이용 중이며 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 107.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 978,200원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 부동산이 아닌 공유지분 7분의 2 매각이므로 일반 단독소유 주택과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 김경태 지분 7분의 2 매각이며 김영순 지분 7분의 5는 매각대상이 아닙니다. 토지·건물의 실제 매각목록과 제시외 건물 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 서수복 임대차 확인. 1층 우측, 전입 2008.08.18. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 가능금액을 산정할 수 없습니다.
- 전용수 임대차 확인. 1층 좌측, 전입 2019.01.10, 배당요구 2026.07.28. 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 추가 전입자 확인. 전입세대확인서에 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자들이 기재되어 있어 실제 점유자·보증금·전입일을 별도로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 있고 행사제한은 1회로 기재되어 있으므로 입찰 전 행사 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 지분가치 자체를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “82,157,000원이 전부가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 82,157,000원이지만, 낙찰자가 얻는 것은 전체 단독주택이 아니라 김경태의 지분 7분의 2입니다. 여기에 공유자 우선매수권이 있고, 2008.08.18 전입한 서수복과 2019.01.10 전입한 전용수의 보증금이 확인되지 않으며, 임대차관계 미상의 추가 전입자들까지 존재합니다. 배당표상 인수액 0원이라는 숫자보다 확정되지 않은 임차보증금과 공유지분의 이용·환금성을 먼저 봐야 합니다.
실거래 시세도 없어 현재 감정가와 최저가의 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 ‘등기상 담보권이 적다’는 이유만으로 안전형으로 평가할 수 없는 사건입니다. 임대차관계와 추가 전입자, 지분의 실제 이용 가능성, 공유자 우선매수권을 원본으로 해소하기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
