대구지방법원 2026타경3277. 대구 서구 비산동 1185-41, 달서천로61안길 17 소재 부동산입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 단독주택으로 이용 중이고 토지면적은 107.0㎡입니다. 다만 이번 경매는 부동산 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라, 2025년 사해행위취소 확정판결을 원인으로 김경태에게 이전된 7분의 2 지분에 대한 강제경매입니다. 나머지 7분의 5 지분은 김영순이 보유하고 있어 낙찰 후에도 공유관계가 남습니다.
등기상 근저당이나 압류가 선행해 있는 사건이 아니며, 제공된 말소기준은 2026.03.09. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2008년과 2019년에 전입한 점유자들입니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 낙찰자의 실제 인수 부담도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 1185-41 · 대구광역시 서구 달서천로61안길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 단독주택으로 이용 |
| 토지 | 107.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공유관계 | 김경태 7분의 2 · 김영순 7분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 82,156,130원 / 57,509,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 82,254,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
① 권리 흐름 — 2/7 지분만 경매로 넘어간다
최초 소유권보존 후 2022년 협의분할에 의한 상속으로 김영순에게 소유권이 이전됐고, 2025년 사해행위취소 확정판결에 따라 김경태에게 7분의 2 지분이 이전됐습니다. 이후 한빛자산관리대부가 그 김경태 지분에 대해 강제경매를 신청했습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 핵심 권리는 김경태의 2/7 공유지분이며, 김영순의 5/7 지분은 별도로 남습니다.
② 임차인 — 확인된 2명 모두 기준일보다 먼저 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수복 | 1층 우측 | 2008.08.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 전용수 | 1층 좌측 | 2019.01.10 | 미상 | 2026.07.28 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 서수복은 2008.08.18, 전용수는 2019.01.10 전입해 모두 2026.03.09 경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정할 수 없습니다. 전용수는 2026.07.28 배당요구를 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
제공된 현재 회차 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 그 계산은 확인되지 않은 임차보증금까지 확정한 결과가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 낙찰자가 부담할 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 낙찰가보다 크게 올라갈 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득비용을 숫자로 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,435,162원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 82,254,443원 | 56,073,838원 |
| 미배당 채권액 | - | 26,180,605원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용 1,435,162원을 제외한 56,073,838원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 26,180,605원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제·실제 보증금 관계는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인지초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도3호선 원대역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1991.09.12이며, 현재 1·2층 단독주택으로 이용됩니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 공시지가는 978,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택 이용 부동산의 2/7 공유지분만 매각되는 구조여서 일반적인 단독 소유 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 김경태 7분의 2 지분만 취득하는 경매입니다. 김영순의 7분의 5 지분은 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 있으며 행사제한은 1회입니다. 외부 입찰자는 이 절차 변수를 반드시 반영해야 합니다.
- 서수복 보증금 확인. 2008.08.18 전입, 1층 우측 점유로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 전용수 보증금 확인. 2019.01.10 전입, 1층 좌측 점유이며 2026.07.28 배당요구가 있으나 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 추가 전입자 확인. 임대차관계가 확인되지 않은 대항력 여지 있는 전입자들이 존재하므로 실제 점유와 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 최신 자료와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서와 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 지분·임차관계가 먼저다
감정가 82,156,130원이 한 차례 유찰돼 최저가가 57,509,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2/7 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 기준일보다 앞서 전입한 확인 임차인 2명과 추가 전입자들이 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용과 매수인 인수액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차인·추가 전입자의 실제 보증금과 대항력, 배당 가능성을 확인하고, 그 다음 공유지분 취득 후의 사용·처분 가능성과 공유자 우선매수권을 검토해야 합니다. 최저가 57,509,000원 자체는 결론이 아니라 출발점입니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서 단순 할인율만 보고 접근하기에는 위험요인이 큽니다.
