대구지방법원 2026타경3284. 대구 달성군 유가읍 ‘대구테크노폴리스반도유보라아이비파크’ 105동 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미란이며 2022.09.15 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 252,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 99,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 오케이파이낸셜대부 근저당과 롯데카드·현대카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조보다 주의할 부분은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이고, 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 215,416,666원, 최신 2026.07 거래는 215,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3284 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 627 대구테크노폴리스반도유보라아이비파크 105동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대 이용 중 · 제105동 18층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김미란 · 2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 93,150,032원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.09.15 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,000,000원입니다. 이후 2024.12.02 오케이파이낸셜대부 근저당 13,000,000원, 2025.04.02 롯데카드 가압류 12,357,044원, 2025.04.14 현대카드 가압류 8,727,397원, 2026.03.09 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세 이상
반도유보라는 845세대, 사용승인일은 2016.03.14입니다. 본건의 비교 대상 면적은 70.0935㎡이고, 최근 거래 자료는 70.09㎡·70.39㎡ 면적대 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 215,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.09㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 5 | 206,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 70.39㎡ | 12 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 70.09㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 70.39㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 70.39㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 70.09㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 215,416,666원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~230,000,000원이고 최근 12개월 평균은 215,416,666원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 이 평균의 106.8%이며, 최신 2026.07 거래가 215,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차 가격은 최근 거래 범위의 최고가와 같은 수준이므로 ‘경매라서 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,357,044원 | 12,357,044원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,727,397원 | 8,727,397원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,895,559원 |
230,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구액 133,084,441원이 전액 배당되는 계산이며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 92,895,559원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가중학교 북동측에 인접하며, 주위는 아파트단지·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 12층 아파트 단위세대로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7차선, 동측 왕복 6차선, 서측 왕복 3차선 도로와 접하고 북측으로 보행자 전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 교육환경 보호구역 등 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 732,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 845세대 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건, 거래 범위는 200,000,000원~230,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검토. 신건 230,000,000원은 최근 12개월 평균 215,416,666원의 106.8%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
- 회차별 가격 구분. 현재 230,000,000원, 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 시나리오가 크게 달라집니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.09.15 우리은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각서류를 대조하세요.
- 배당 외 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건은 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 2022.09.15 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 215,416,666원의 106.8%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 현재 가격은 보류가 맞습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인한 뒤, 현재 회차와 유찰 시 가격을 분리해 판단해야 합니다.
