대구지방법원 2026타경3284. 대구테크노폴리스반도유보라아이비파크 105동 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미란이며, 2022.09.15 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 원인은 2022.08.02 매매이고 등기부 거래가액은 252,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 99,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 오케이파이낸셜대부 근저당과 롯데카드·현대카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 161,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 215,833,333원, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.6%로, 신건 감정가 단계와 달리 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3284 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 627 대구테크노폴리스반도유보라아이비파크 105동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 70.0935㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김미란 · 2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 93,150,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
말소기준권리는 2022.09.15 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사오케이파이낸셜대부 근저당권, 롯데카드 주식회사·현대카드 주식회사 가압류, 유더블유아이유동화전문유한회사 명의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세의 74.6%
반도유보라 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 215,833,333원이고, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 70.39㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 70.09㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 5 | 206,000,000원 |
| 2026.06 | 70.09㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 70.39㎡ | 12 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 70.09㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 70.39㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 70.39㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 215,833,333원 |
표본 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,000,000원은 이 범위보다 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 74.6%입니다. 최신 2026.09 거래 215,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 더 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,357,044원 | 12,357,044원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,727,397원 | 8,727,397원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,861,559원 |
현재 최저가 161,000,000원 가정에서는 기재 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 24,861,559원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가중학교 북동측에 인접하며, 주위는 아파트단지·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 7차선, 동측은 왕복 6차선, 서측은 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 북측은 보행자 전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 반도유보라 845세대, 2016-03-14 준공이며 최근 동일 면적대 실거래 12건의 가격 범위는 200,000,000원~230,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 215,833,333원의 74.6%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다. 현재 경매 최저가와의 차이를 기준으로 가격 여유를 점검하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 자료의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 시나리오에서는 매수인 인수액 0원이지만, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 한 번 내려왔다
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.15 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격 면에서는 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 215,833,333원의 74.6%, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성과 시세 대비 할인폭이 동시에 보이는 구간입니다. 다만 감정평가 자료상 임대관계가 미상이므로, 최종 승부처는 실제 점유상태를 확인한 뒤 이 할인폭을 얼마까지 입찰가에 반영하느냐입니다.
