대구지방법원 2026타경3325. 대구 달서구 감삼동 월드마크웨스트엔드 107동 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 조미희이며, 2012년 거래가액 426,825,280원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 하나은행·중소기업은행·국민은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.09.08 주식회사대구은행 근저당권입니다. 해당 근저당 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 이후 2026.03.17 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 인한 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별개입니다. 동일면적 150.73㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 961,888,888원인데 현재 최저가는 1,000,000,000원으로 최근 평균의 104.0%입니다. 최신 거래 2026.06의 1,100,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세가 -3.7%이므로 전체 평균이나 고가 거래 한 건만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3325 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 461 월드마크웨스트엔드 107동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 150.73㎡ · 지상 38층 건 중 12층 |
| 소유자 | 조미희 · 거래가액 426,825,280원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 대구은행 근저당
현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 을구 12번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2021.09.08 설정됐고 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 2026.03.17 채권자 주식회사 아이엠뱅크 (변경전 상호 : 주식회사 대구은행) 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
월드마크웨스트엔드 동일면적 150.73㎡의 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 971,000,000원, 최근 12개월 9건 평균은 961,888,888원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -3.7%의 최근 가격 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 150.73㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 150.73㎡ | 16 | 865,000,000원 |
| 2026.05 | 150.73㎡ | 15 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 28 | 925,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 19 | 890,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 150.73㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 150.73㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2025.11 | 150.73㎡ | 23 | 1,147,000,000원 |
| 2025.06 | 150.73㎡ | 31 | 1,025,000,000원 |
| 2025.05 | 150.73㎡ | 18 | 985,000,000원 |
| 2025.05 | 150.73㎡ | 18 | 985,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 150.73㎡ | 9건 | 961,888,888원 |
거래 범위는 865,000,000원~1,147,000,000원으로 넓습니다. 최신 거래는 2026.06의 1,100,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 961,888,888원이고, 현재 최저가 1,000,000,000원은 그 평균의 104.0%입니다. 최근 추세도 -3.7%로 하락 방향이므로 신건 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,320,000,000원 | 987,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,000,000,000원 가정에서 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원 중 987,600,000원이 배당되고 332,400,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,000,000,000원 | 987,600,000원 | 332,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 800,000,000원 | 789,600,000원 | 530,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 688,800,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 감삼동 소재 도시철도 2호선 죽전역 남서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도 2호선 죽전역과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 월드마크웨스트엔드는 994세대이며 사용승인일은 2010.08.26입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 38층 건 중 12층 1202호이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 50미터, 서측·남측 약 15~20미터, 북측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 971,000,000원보다 최근 12개월 평균 961,888,888원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 104.0%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -3.7%이므로 최신 1,100,000,000원 거래 한 건만으로 가격을 판단하지 않는 편이 좋습니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 매각가는 신건 1,000,000,000원, 1회 유찰 800,000,000원, 2회 유찰 640,000,000원입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 전입 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 매각기일 2026.08.18 전 최신 등기와 매각 관련 원본 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준이 2021.09.08 주식회사대구은행 근저당으로 명확하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있어 권리구조 자체는 단순합니다. 하지만 신건 최저가 1,000,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 961,888,888원의 104.0%이며, 최근 가격 추세도 -3.7%입니다.
최신 거래 1,100,000,000원과 비교하면 낮지만 최근 거래가 865,000,000원부터 1,147,000,000원까지 넓게 분포합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 어느 회차·어느 가격에서 최근 시세 대비 안전마진을 확보하느냐입니다. 권리는 안정적이지만, 신건 가격을 싸다고 단정할 수는 없습니다.
