대구지방법원 2026타경3325. 대구 달서구 감삼동 ‘월드마크웨스트엔드’ 107동 1202호로, 동일면적 실거래 비교대상은 전용 150.73㎡입니다. 감정가 1,000,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 700,000,000원입니다. 등기상 소유자는 조미희이고, 말소기준권리는 2021.09.08 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 권리 핵심은 간단합니다. 현재 말소기준보다 앞서 존속하며 매수인에게 넘어오는 권리가 확인되지 않고, 임차인도 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 충분히 낮지만, 최근 시장 흐름이 -3.7% 하락이라는 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 461 월드마크웨스트엔드 107동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 150.73㎡ · 지상 38층 건 중 12층 |
| 소유자 | 조미희 · 2012.05.02 거래가액 426,825,280원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 700,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.09.08 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원, 채무자는 손동섭입니다. 이후 2026.03.17 경매개시결정이 들어왔으며 채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경전 상호: 주식회사 대구은행)로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
월드마크웨스트엔드는 994세대, 사용승인일은 2010.08.26입니다. 전용 150.73㎡ 동일면적 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 971,000,000원이지만, 가격 판단에는 보다 최근 구간을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 9건 평균은 961,888,888원, 최신 거래는 2026.06의 1,100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 150.73㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 150.73㎡ | 16 | 865,000,000원 |
| 2026.05 | 150.73㎡ | 15 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 28 | 925,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 19 | 890,000,000원 |
| 2026.01 | 150.73㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 150.73㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 150.73㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2025.11 | 150.73㎡ | 23 | 1,147,000,000원 |
| 2025.06 | 150.73㎡ | 31 | 1,025,000,000원 |
| 2025.05 | 150.73㎡ | 18 | 985,000,000원 |
| 2025.05 | 150.73㎡ | 18 | 985,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 150.73㎡ | 9건 | 961,888,888원 |
현재 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 72.1% 수준입니다. 따라서 현재 가격이 최근 실거래 평균보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -3.7%로 나타나므로, 현재 할인폭을 그대로 향후 시세차익으로 치환해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,320,000,000원 | 690,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 700,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 629,400,000원입니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당의 부족분으로, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 629,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 489,999,999원 | 482,699,999원 | 837,300,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 342,999,999원 | 337,397,999원 | 982,602,001원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수되는 구조가 아닙니다. 따라서 제시된 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 죽전역 남서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 죽전역과 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 38층 건 중 12층이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 50미터, 서측·남측으로 약 15~20미터, 북측으로 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,394,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 971,000,000원보다 최근 12개월 평균 961,888,888원과 최신 거래 1,100,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간보다 -3.7% 낮습니다. 현재 할인폭이 크더라도 시장 방향을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.09.08 을구 12번 대구은행 근저당권과 2026.03.17 경매개시결정의 원본 기재를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상황은 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비 확인. 대단지 아파트의 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장을 반영한 입찰가
이 물건은 현재 자료상 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순합니다. 감정가 1,000,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 700,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 961,888,888원의 72.8%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 평균 아래에 충분한 간격이 있습니다.
다만 시장 방향은 무시하면 안 됩니다. 최근 거래 구간은 과거보다 -3.7% 낮아진 흐름입니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험을 감수해 싸게 받는 물건”이 아니라, 권리는 비교적 깨끗하되 하락 추세를 반영해 얼마까지 쓸지 결정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라 7억원이라는 가격이 향후 하락 가능성까지 충분히 흡수하는가입니다.
